Reforma procedury planu ogólnego gminy i zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy

Zakres wprowadzonych zmian

Zmiany w ustawie z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: PlanZagospU)

1. Zmiana definicji powierzchni zabudowy.

Ustawa modyfikuje ustawową definicję powierzchni zabudowy poprzez doprecyzowanie, iż z obliczeń wyłącza się części budynku „zagłębione poniżej poziomu terenu”.

Zmiana ta ma istotne konsekwencje:

To doprecyzowanie ma najważniejsze znaczenie dla stosowania zarówno planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy, w których wskaźniki intensywności czy powierzchni zabudowy determinują możliwość realizacji inwestycji.

2. Fundamentalna reforma procedury sporządzania planu ogólnego gminy.

Najbardziej rozległa i systemowa zmiana polega na całkowitym zniesieniu obowiązku uzgadniania projektów planów ogólnych z ogromną liczbą organów wskazaną w dotychczasowej regulacji.

Tryb opiniowania zastępuje tryb uzgodnień w stosunku do prawie wszystkich organów (m.in. ministra zdrowia, ministra środowiska, organów górniczych, operatorów sieci przesyłowych, zarządców infrastruktury kolejowej i drogowej, organów wojskowych, konserwatora zabytków, inspekcji sanitarnej, PSP i innych).

Uzgodnienia pozostają jedynie w zakresie:

Ustawodawca podkreśla, iż te kategorie ingerują bezpośrednio w konstytucyjną ochronę środowiska, dlatego muszą pozostać w trybie uzgodnienia.

3. Zmiana zasad zachowania zgodności planu miejscowego z planem ogólnym.

Do tej pory plan miejscowy musiał być zgodny z planem ogólnym m.in. w zakresie:

Ustawa usuwa trzeci z elementów, pozostawiając obowiązek zgodności jedynie dla intensywności i powierzchni biologicznie czynnej.

Dodawany ust. 4 w art. 20 PlanZagospU obejmuje pięć kategorii wyjątków, w których plan miejscowy może wprowadzać minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej niższy niż wynikający ze strefy planistycznej w planie ogólnym.

Są to:

1. tereny zabudowy śródmiejskiej – możliwość obniżenia wskaźnika do 2/3 wartości planu ogólnego;

2. tereny komunikacji – logiczne odstępstwo: infrastrukturę drogową lub kolejową trudno „uzielenić” zgodnie z wartościami planistycznymi przewidzianymi dla strefy;

3. tereny infrastruktury technicznej o powierzchni ≤ 100 m² – ustawodawca wyjaśnia, iż istniejące obiekty techniczne często w ogóle nie pozostawiają przestrzeni pod biologiczną powierzchnię czynną;

4. tereny, na których znajduje się zabytek nieruchomy lub obiekt ujęty w ewidencji zabytków – utrzymanie określonych parametrów zieleni mogłoby prowadzić do ingerencji w obszar zabytkowy lub wymagać przebudowy historycznego układu przestrzennego;

5. działki, których obrys w całości pokrywa istniejący budynek – oczywista niemożność uzyskania powierzchni biologicznie czynnej.

To rozszerzenie wynika z praktycznych problemów sygnalizowanych przez gminy oraz projektantów – często szczegółowe wymogi planu ogólnego okazywały się niemożliwe do wdrożenia w planie miejscowym.

4. Analogiczne zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawodawca wprowadza identyczne wyjątki jak w planach miejscowych, zapewniając spójność całego systemu planowania.

Co ważne:

Zmiany w ustawie z 7.7.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: ZmPlanZagospU23)

1. Możliwość stwierdzenia nieważności pierwszego planu ogólnego gminy w części.

Dotychczas organy nadzoru (np. wojewodowie) miały wątpliwości, czy art. 28 PlanZagospU dopuszcza częściowe stwierdzenie nieważności pierwszego planu ogólnego. W praktyce stwierdzano nieważność całego dokumentu, choćby przy drobnych uchybieniach.

Nowy przepis jednoznacznie potwierdza, iż pierwszy plan ogólny może być unieważniony w części, co jest zgodne z zasadą proporcjonalności i chroni stabilność prac planistycznych.

2. Nowe zasady obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy – reguła 5-letnia.

Od 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy mają wygasać po 5 latach. Dotychczas wyjątek obejmował tylko decyzje prawomocne przed 1.1.2026 r.

Nowelizacja rozszerza wyjątek także na wszystkie sprawy wszczęte przed 16.10.2025 r.

Uzasadnienie wskazuje, iż chodzi o ochronę inwestorów przed skutkami przeciążenia gmin, opóźnień w wydawaniu decyzji oraz nagromadzenia wniosków spowodowanego reformą planistyczną.

Przepisy epizodyczne i przejściowe

1. Zawieszenie biegu terminów kar za nieterminowe decyzje o warunkach zabudowy.

Art. 6 ZmPlanZagospU25(1) to jedna z kluczowych reakcji ustawodawcy na kryzysowy wzrost liczby wniosków. Zgodnie z jego treścią od dnia wejścia w życie ustawy do 31.12.2026 r. terminy nie rozpoczynają się, a rozpoczęte przerywa się. Terminy biegną na nowo od 1.1.2027 r.

2. Przekształcenie wcześniejszych uzgodnień w opinie.

Zgodnie z art. 7 ZmPlanZagospU25(1), jako opinie traktuje się wszystkie uzgodnienia dokonane przed wejściem w życie ustawy przez organy, które po nowelizacji nie uczestniczą już w procedurze w trybie uzgodnienia.

Co istotne, uzgodnienie i odmowa uzgodnienia projektu planu ogólnego gminy dokonane przed wejściem w życie ustawy traktuje się odpowiednio jako pozytywną albo negatywną opinię o projekcie planu ogólnego gminy, zaś postępowania prowadzone przez organy administracji publicznej i sądy administracyjne w związku z odmową uzgodnienia projektu planu ogólnego gminy ulegają umorzeniu.

3. Częściowe unieważnienie planów ogólnych w toku.

Przepis art. 8 ZmPlanZagospU25(1) zapewnia stosowanie nowego art. 51a ZmPlanZagospU23 do postępowań o stwierdzenie nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu ogólnego wszczętych i niezakończonych przed wejście w życie nowelizacji.

Cel zmian

Celem ustawy jest dostosowanie reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzonej ZmPlanZagospU23, do realiów jej praktycznego stosowania oraz usunięcie barier proceduralnych, które uniemożliwiają sprawne sporządzenie planów ogólnych gmin. Jak wynika z uzasadnienia, po wejściu w życie reformy znacząco wzrosła liczba wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – o 27% w skali kraju w 2024 r., a w setkach gmin wzrost sięgał od 50 do choćby 100% i więcej – co spowodowało trudności organizacyjne i kadrowe, jednocześnie nakładając na gminy obowiązek prac nad planem ogólnym. Ustawodawca wskazuje, iż dalsze obowiązywanie obowiązku uzgodnień na etapie planu ogólnego oraz sztywne zasady zgodności planistycznej mogą uniemożliwić wykonanie ustawowych zadań przez gminy.

Ustawa ma więc na celu:

Etap legislacyjny

Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw 1.12.2025 r. i zgodnie z art. 9 ZmPlanZagospU25(1) wchodzi w życie po upływie 7 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 5 pkt 2 ZmPlanZagospU25(1) dotyczącego zasad obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, który wchodzi w życie 1.1.2026 r.