12 godzin temu
W razie wątpliwości, zastrzeżenie w umowie deweloperskiej na rzecz konsumenta kary umownej za każdy dzień zwłoki nieprzewidujące prawa do odszkodowania ponad tę karę może być uznane za niedozwolone postanowienie. Zwłaszcza gdy kara została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości. To sedno piątkowej uchwały trzech sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego.
Dwuletnie opóźnienie a kara niewielka
Kwestia ta wynikła w sprawie, której powodowie domagali się od dewelopera 125 tys. zł odszkodowania za straty, jakie ponieśli wskutek tego, iż spóźnił się on o około dwa lata z wybudowaniem i przeniesieniem na nich własności mieszkania. Musieli m.in. wypowiedzieć umowę najemcom ich drugiego mieszkania, by tam przejściowo zamieszkać.
W ich ocenie w tej sprawie nie powinien mieć zastosowania art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego, który wyklucza możliwość żądania odszkodowania przewyższającego karę umowną (chyba iż strony inaczej postanowiły). Strony tej umowy deweloperskiej nie przewidziały możliwości żądania przez nabywców mieszkania odszkodowania ponad karę, która wyniosła ok. 5 tys. zł.
Kara została ustalona (na podstawie wzoru dewelopera) na bardzo niskim poziomie 0,01 proc. wpłaconych przez nabywców kwot na poczet ceny zamówionego lokalu za każdy dzień zwłoki w jego przekazaniu konsumentom. – Taka rekompensata jest w sprzeczności z art. 5 KC, czyli narusza zasady współżycia społecznego – twierdzili powodowie.
Sąd okręgowy zasadził im 40 tys. zł, a Sąd Apelacyjny w Warszawie skierował do Sądu Najwyższego następujące pytanie: Czy już samo pominięcie, w umowie deweloperskiej w postanowieniu o zastrzeżeniu od dewelopera kary umownej za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego, uprawnienia do żądania odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi niedozwolone postanowienie umowne, które istotnie ogranicza względem konsumenta odpowiedzialność przedsiębiorcy za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Trzeba badać ryzyko konsumenta
Sędzia sądu apelacyjnego Edyta Jefimko zaprezentowała w uzasadnieniu pytania trzy możliwe podejścia do tej kwestii. Jedno z nich przewiduje, iż już samo posłużenie się w umowie deweloperskiej karą limitującą odpowiedzialność kontraktową powoduje, iż to postanowienie jest niedozwolone, gdyż ograniczać może odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za nienależyte wykonanie umowy. Możliwe jest też stanowisko, iż wierzyciel jest uprawniony do dochodzenia obok kary umownej odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Można wreszcie rozważyć stanowisko pośrednie. Zgodnie z nim sam brak zastrzeżenia w umowie prawa do odszkodowania przewyższającego wysokość naliczonej kary umownej nie stanowi samodzielnie ograniczenia odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, o ile zawarta w umowie klauzula kary nie zastrzega jej górnego limitu.
Pełnomocnik powodów adwokat Piotr Modzelewski argumentował przed SN, iż w tej sprawie kara 5 tys. zł była niemal pozorna i było to raczej zabezpieczenie dla dewelopera, a nie konsumentów.
SN podjął uchwałę, iż w razie wątpliwości, postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 2 zd. drugie KC), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne, w szczególności, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.
Sędzia Karol Weitz powiedział krótko w uzasadnieniu uchwały, iż sam fakt zamieszczenia takiej klauzuli w umowie deweloperskiej nie wystarczy, by uznać ją za abuzywną, trzeba jeszcze stwierdzić, iż kara jest rażąco zaniżona i dla konsumenta ryzykowna.
Sygnatura akt: III CZP 22/25
Stefan Jacyno
adwokat, Kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Kary umowne mają za zadanie nie tylko zmotywować do wykonania zobowiązania w terminie, ale i uprościć procedurę dochodzenia ich zapłaty – bez dowodzenia, czy i jakie były straty. Z drugiej strony kary nie powinny być źródłem wysokiego zarobku kosztem kontrahenta, któremu się nie udało dochować terminu. Dlatego istnieją przepisy pozwalające żądać miarkowania kary rażąco wygórowanej. Ustalenie kary w umowie powoduje jednak wyłączenie możliwości dochodzenia faktycznego odszkodowania, chyba iż w umowie wyraźnie się to dopuści. Zastosowanie kary rażąco niskiej i jednocześnie wyłączającej dochodzenie pełnego odszkodowania, zamiast ułatwienia dochodzenia odszkodowania, staje się tarczą ochronną dla niesolidnego kontrahenta. Przedsiębiorcy między sobą mogą tak się umawiać – co na jednym straci, zarobi na innym. Konsument takiej możliwości nie ma, stąd w pełni uzasadniona jest jego rozszerzona ochrona, by nie był pozbawiony możliwości uzyskania realnej rekompensaty.
