2 godzin temu
Mieszkańcy bloków i kamienic przecierają oczy ze zdumienia, patrząc na nowe wymiary opłat administracyjnych. Zarządcy nieruchomości wskazują konkretnego winowajcę nagłych podwyżek. Jest nim Krajowy System e-Faktur, który w teorii miał dotyczyć wyłącznie relacji między przedsiębiorcami, a w praktyce uderzył rykoszetem w domowe budżety tysięcy rodzin.
Fot. Warszawa w Pigułce
Początek 2026 roku przyniósł falę podwyżek czynszów, która przetacza się przez polskie osiedla. Tym razem powodem nie są rosnące ceny energii czy wywóz śmieci, ale cyfrowa rewolucja w księgowości. Wspólnoty mieszkaniowe, będące podmiotami prawnymi, muszą dostosować się do nowych regulacji skarbowych. Okazuje się, iż koszty tej operacji są znacznie wyższe, niż przewidywano, i finalnie pokrywają je właściciele mieszkań.
Darmowy system, który kosztuje fortunę
Narracja płynąca z Ministerstwa Finansów od dawna sugerowała, iż KSeF jest narzędziem nowoczesnym i bezpłatnym. Z perspektywy technicznej dostęp do rządowej bramki faktycznie nic nie kosztuje. Jednak diabeł tkwi w szczegółach wdrożenia. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła legalnie funkcjonować w nowej rzeczywistości, musi zintegrować swoje oprogramowanie z systemem centralnym.
Zarządcy nieruchomości alarmują, iż dostosowanie systemów IT to wydatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Na tę kwotę składają się:
- zakup drogich licencji na oprogramowanie komercyjne,
- opłacenie miesięcznych abonamentów za wsparcie techniczne,
- przeprowadzenie specjalistycznych szkoleń dla księgowych i administratorów.
Wszystkie te pozycje generują koszty stałe, które muszą znaleźć pokrycie w przychodach wspólnoty. Ponieważ wspólnoty nie generują zysku, jedynym źródłem finansowania są wpłaty mieszkańców.
Gdańsk na pierwszej linii podwyżek
Problem nie jest teoretyczny, co pokazuje przykład z Trójmiasta. Jedna z gdańskich wspólnot mieszkaniowych zaszokowała swoich członków nowym cennikiem, który obowiązuje od stycznia bieżącego roku. Opłata za zarządzanie nieruchomością poszybowała w górę o ponad 17 procent. W oficjalnym uzasadnieniu zarządca wskazał wprost, iż tak drastyczna korekta jest niezbędna, aby sfinansować obsługę Krajowego Systemu e-Faktur.
To niebezpieczny precedens, który pokazuje mechanizm przerzucania kosztów biurokracji na obywateli. Mieszkańcy płacą więcej za pozycję „wynagrodzenie zarządcy”, która de facto służy teraz pokryciu kosztów informatycznych narzuconych przez państwo. W efekcie lokatorzy finansują system, z którego sami, jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności, w ogóle nie korzystają.
Absurd biurokracji zapukał do drzwi
Sytuacja budzi ogromne kontrowersje, ponieważ KSeF miał uszczelniać system podatkowy w obrocie gospodarczym. Tymczasem stał się on ukrytym podatkiem dla zwykłych ludzi. Właściciel mieszkania, który po prostu opłaca czynsz, staje się ofiarą skomplikowanych przepisów. Musi on solidarnie z sąsiadami zrzucić się na informatyków i oprogramowanie, tylko po to, by administracja jego bloku mogła wystawić fakturę za naprawę windy czy usługi sprzątania zgodnie z nowymi wymogami fiskusa.
Co to oznacza dla Ciebie? [PORADNIK]
Jeśli otrzymałeś zawiadomienie o podwyżce czynszu, nie traktuj go obojętnie. Sprawdź, co możesz zrobić, by kontrolować wydatki swojej wspólnoty:
1. Prześwietl strukturę opłat
Dokładnie przeanalizuj pismo od zarządcy. Sprawdź, która konkretnie pozycja na rachunku wzrosła. jeżeli jest to „koszt zarządu” lub „eksploatacja”, poproś o szczegółowe kalkulacje. Masz prawo wiedzieć, ile dokładnie kosztuje wdrożenie KSeF w Twoim bloku.
2. Uczestnicz w zebraniach rocznych
To najważniejszy moment w roku (zazwyczaj pierwszy kwartał). Podczas zebrania głosuje się nad planem gospodarczym. To idealna okazja, by zapytać zarządcę, czy szukał tańszych rozwiązań informatycznych i czy podwyżka jest adekwatna do rzeczywistych kosztów, czy może KSeF stał się tylko wygodnym pretekstem do podniesienia marży.
3. Weryfikuj konkurencyjność
Jeśli koszty obsługi księgowej w Twojej wspólnocie drastycznie wzrosły, warto sprawdzić oferty innych firm zarządzających. Rynek systemu dynamicznie się zmienia i być może inni administratorzy znaleźli sposób na tańszą obsługę e-faktur.
