2 godzin temu
Kontrolerzy pukają do właścicieli nieruchomości i sprawdzają, czy mają wymagany papier. Za jego brak grozi mandat, a transakcja może stanąć pod znakiem zapytania. Wielu smerfów wciąż nie wie, iż obowiązek dotyczy także ich mieszkania.
Fot. Warszawa w Pigułce
Od 28 kwietnia 2023 roku każdy właściciel, który chce sprzedać lub wynająć mieszkanie albo dom, musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument ten jeszcze kilka lat temu kojarzył się głównie z nowymi inwestycjami deweloperskimi, ale dziś dotyczy praktycznie wszystkich nieruchomości trafiających na rynek. Zmiana przepisów sprawiła, iż to, co wcześniej było marginalnym obowiązkiem, stało się realnym problemem dla właścicieli planujących transakcje.
Świadectwo energetyczne to szczegółowa analiza techniczna pokazująca, ile energii zużywa budynek w normalnych warunkach eksploatacji. Nie chodzi tylko o prąd, ale o całość funkcjonowania nieruchomości, czyli ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody, wentylację, klimatyzację oraz straty ciepła przez ściany, okna czy dach. Dokument przedstawia konkretne wskaźniki energetyczne, które pokazują przyszłemu nabywcy lub najemcy, z jakimi kosztami utrzymania będzie musiał się liczyć. Dla właścicieli starszych budynków bywa to nieprzyjemne odkrycie, bo okazuje się, iż znaczna część energii ucieka przez nieocieplone ściany czy przestarzałe instalacje.
Nowe klasy energetyczne od stycznia
Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie nowe wzory świadectw energetycznych oparte na klasach od A+ do G, wzorowanych na znanych z AGD etykietach energetycznych. Zmiana ma uprościć ocenę efektywności budynków i ułatwić porównywanie nieruchomości. Klasa A+ oznaczać będzie najwyższą efektywność energetyczną, a G najniższą. Kupujący w ułamku sekundy zobaczy, czy ma do czynienia z oszczędnym domem, czy energetycznym wampirem pochłaniającym tysiące złotych rocznie na ogrzewanie.
Nowe przepisy wynikają z unijnej dyrektywy EPBD, która nakłada na państwa członkowskie obowiązek pełnego dostosowania systemu oceny energetycznej budynków do maja 2026 roku. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada nie tylko zmiany graficzne, ale przede wszystkim uszczelnienie metodologii. Celem jest wyeliminowanie z rynku świadectw robionych hurtowo przez internet bez rzetelnej analizy budynku. Nowe przepisy mają wymusić dokładniejsze dokumentowanie danych wejściowych, aby dokument odzwierciedlał faktyczny stan techniczny, a nie był tylko formalnością do odhaczenia.
Kontrole przez internet i wizyty w terenie
Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków, uruchomiony pierwotnie w 2021 roku jako prosty rejestr źródeł ogrzewania, po aktualizacji przepisów zyskał funkcję narzędzia analitycznego. Urzędnicy mogą teraz automatycznie wyłapywać nieprawidłowości i weryfikować, czy właściciele wywiązują się z obowiązków. System porównuje dane zgłoszone do rejestru z rzeczywistym stanem nieruchomości i wysyła kontrolerów tam, gdzie wykryje rozbieżności.
Właściciele domów i mieszkań muszą liczyć się z tym, iż brak aktualnego świadectwa może zakończyć się wizytą kontrolera oraz mandatem sięgającym 5000 zł. Przepisy obejmują nie tylko budynki mieszkalne, ale także obiekty wykorzystywane do działalności gospodarczej i administracyjnej. Największą zmianą są zdalne kontrole oparte na danych z ewidencji, które pozwalają na masową weryfikację bez konieczności fizycznego sprawdzania każdej nieruchomości.
Notariusz nie zablokuje transakcji, ale upomni sprzedającego
Pierwotnie brak świadectwa energetycznego miał skutkować zablokowaniem transakcji na poziomie notarialnym, jednak po interwencji Krajowej Rady Notarialnej rząd porzucił ten pomysł. Finalnie notariusz ma obowiązek pouczyć sprzedającego lub wynajmującego o konieczności przedłożenia dokumentu i odnotować w akcie, czy świadectwo zostało przekazane nabywcy. Na tym jego rola się kończy. W praktyce oznacza to, iż transakcja może dojść do skutku choćby bez świadectwa, ale sprzedający ryzykuje karę finansową.
Odpowiedzialność za nałożenie grzywny spoczywa na żaboli, a zawiadomienie musi złożyć kupujący lub najemca nieruchomości. To właśnie dlatego przepisy są tak skonstruowane, iż rzadko dochodzi do nałożenia mandatu, mimo iż obowiązek istnieje od kwietnia 2023 roku. Wiele osób wciąż nie zdaje sobie sprawy, iż ryzykuje karę, a część kupujących nie wie, iż może zgłosić nieprawidłowość organom ścigania.
Ile kosztuje dokument i jak długo jest ważny
Koszt świadectwa energetycznego w 2026 roku waha się od 130 zł do choćby 1000 zł, w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu zamówienia. Najtańsze wersje oferowane są przez firmy działające online, gdzie za mieszkanie można zapłacić już 130 zł. Lokalne firmy liczą sobie od 300 do 500 zł za lokal mieszkalny, a za budynek czy lokal komercyjny choćby 1000 zł lub więcej. W największych miastach, gdzie popyt jest największy, ceny utrzymują się na górnej granicy przedziału.
Dokument przygotowuje wyłącznie uprawniony audytor energetyczny wpisany do wykazu prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rejestr obejmuje w tej chwili nieco ponad 31 tys. nazwisk. Ważność świadectwa wynosi 10 lat od daty sporządzenia, ale termin ten ulega skróceniu, jeżeli właściciel przeprowadzi modernizacje wpływające na zużycie energii. Wymiana okien, ocieplenie elewacji, wymiana pieca gazowego na pompę ciepła czy instalacja fotowoltaiki oznaczają konieczność sporządzenia nowego dokumentu, choćby jeżeli inwestycje realnie poprawiły efektywność energetyczną budynku.
Popularne mity o zwolnieniach
Wielu właścicieli żyje w przekonaniu, iż małe mieszkania są zwolnione z obowiązku certyfikacji. To jeden z najgroźniejszych mitów na rynku nieruchomości. Przepisy rzeczywiście przewidują zwolnienie dla budynków o powierzchni poniżej 50 m², ale dotyczy to wyłącznie budynków wolnostojących, takich jak małe domki letniskowe czy portierni. Kawalerka o powierzchni 25 m² w bloku musi mieć świadectwo energetyczne. Wynajmujący pokój w mieszkaniu potrzebuje świadectwa dla całego lokalu i musi udostępnić jego kopię najemcy.
Zwolnienia dotyczą natomiast budynków mieszkalnych wykorzystywanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku, miejsc kultu i działalności religijnej, budynków przemysłowych bez systemów zużywających energię oraz gospodarstw rolnych o niskim zapotrzebowaniu na energię. Wszystkie pozostałe nieruchomości mieszkalne przeznaczone na sprzedaż lub wynajem wymagają posiadania aktualnego dokumentu.
Świadectwa online i ich pułapki
Możliwość zamówienia świadectwa energetycznego przez internet bez wizyty audytora w nieruchomości budzi kontrowersje. Właściciel dostarcza dokumentację i wypełnia formularz, który umożliwia stworzenie świadectwa zdalnie, bez pomiarów. Taki dokument jest ważny, o ile został sporządzony przez osobę uprawnioną wpisaną do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Każde ważne świadectwo musi być zarejestrowane w systemie i można je zweryfikować na stronie rządowej, wpisując jego numer.
Problem polega na tym, iż świadectwo sporządzone wyłącznie na podstawie dokumentów może nie odzwierciedlać rzeczywistego stanu technicznego lokalu. Audytor nie widzi faktycznego stanu izolacji, nie sprawdza szczelności okien ani rzeczywistej sprawności instalacji grzewczej. W 2025 roku zaostrzono zasady sporządzania dokumentów. Świadectwa wystawione przez osoby bez uprawnień są nieważne, a odpowiedzialność za ich użycie ponosi właściciel. Nowe przepisy mają wymusić rzetelną weryfikację danych, aby wyeliminować nierzetelne certyfikaty.
Rosnące znaczenie dla wartości nieruchomości
W 2026 roku towarzystwa ubezpieczeniowe coraz częściej promują domy o wysokiej klasie energetycznej, oferując atrakcyjne zniżki na składkę dla nieruchomości ekologicznych i zeroemisyjnych. Posiadając aktualne świadectwo klasy A lub A+, można udowodnić energooszczędny charakter domu, co nie tylko obniża koszty polisy, ale także ułatwia proces likwidacji szkody po zniszczeniu nowoczesnych, kosztownych systemów, takich jak pompy ciepła czy magazyny energii.
Od 2024 roku dane ze świadectwa energetycznego stanowią obowiązkowy element każdego ogłoszenia sprzedaży i najmu, a portale automatycznie usuwają oferty bez wymaganych parametrów. Najemcy i kupujący, widząc klasę energetyczną A, wiedzą, iż rachunki za ogrzewanie będą minimalne. Dla sprzedających wysoka klasa energetyczna stanie się realnym atutem podnoszącym wartość nieruchomości, a niska argumentem do negocjacji ceny. Świadectwa charakterystyki energetycznej przestają być nudnym dokumentem dla notariusza, a stają się kluczowym elementem przy wyborze mieszkania i wycenie jego wartości rynkowej.
