Zamiana nieruchomości – uproszczenie procedur dla osób fizycznych i prawnych

Opis projektowanych zmian

Rozszerzenie katalogu uprawnionych do dokonania zamiany nieruchomości

Najistotniejszą modyfikacją przewidzianą w projekcie rozporządzenia jest dodanie pkt 4 w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 2.3.2009 r. w sprawie warunków i trybu dokonywania zamiany nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2553; dalej: ZamianaNierR), który przewiduje możliwość dokonywania zamiany na wniosek osoby fizycznej lub osoby prawnej, o ile zamiana dotyczy przeniesienia przez ten podmiot własności nieruchomości położonej na terenie gmin lub ich części wskazanych w przepisach wydanych na podstawie art. 28 ust. 1 CPKU w zamian za przeniesienie na ten podmiot przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa własności nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Przepis ten wprowadza więc nową kategorię uprawnionych – osoby fizyczne i prawne, które dotychczas nie miały możliwości zamiany nieruchomości na zasadach określonych dla rolników. Warunkiem zastosowania tej regulacji jest lokalizacja nieruchomości oferowanej do zamiany na terenie gmin wskazanych w przepisach wykonawczych do CPKU. Regulacja ta została wprowadzona z uwagi na zidentyfikowane w praktyce trudności z efektywnym i skutecznym pozyskiwaniem terenów pod inwestycje infrastrukturalne, w szczególności przyszłe lotnisko oraz inwestycje towarzyszące (linie kolejowe, drogi publiczne, linie elektroenergetyczne itp.).

Zgodnie z uzasadnieniem projektu, dotychczasowe mechanizmy pozyskiwania nieruchomości w ramach CPKU okazały się niewystarczające – były zbyt złożone i nieadekwatne do realiów społecznych oraz gospodarczych. Projektowana zmiana ma zatem charakter interwencji legislacyjnej, której celem jest zapewnienie możliwości prowadzenia zamian bezpośrednio przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, z pominięciem dotychczasowej procedury cywilnoprawnej realizowanej przez Spółkę Centralny Port Komunikacyjny. Co istotne, wskazano również, iż osoby posiadające nieruchomości przeznaczone pod inwestycje wielokrotnie deklarowały chęć otrzymania gruntów zamiennych, a nie środków finansowych z tytułu odszkodowania.

Ujednolicenie zasad wyceny nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne

Projekt przewiduje również zmianę § 5 ust. 2 ZamianaNierR w ten sposób, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości stanowiącej własność rolnika objętej zamianą, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 ZamianaNierR, albo stanowiącej własność osoby fizycznej lub osoby prawnej objętej zamianą, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 4 ZamianaNierR, nie będzie uwzględniane jej przeznaczenie na cele publiczne.

Celem tej modyfikacji jest zapewnienie jednolitości podejścia w zakresie wyceny nieruchomości niezależnie od statusu właściciela. Dotychczasowe przepisy dotyczyły wyłącznie rolników, natomiast nowe regulacje rozszerzają tę zasadę również na osoby fizyczne i prawne objęte nowym pkt 4 w § 4 ust. 1 ZamianaNierR. Uzasadnienie wyraźnie wskazuje, iż skoro zamiana dotyczy nieruchomości przeznaczonych na przyszłe cele publiczne (w rozumieniu CPKU), to ich przeznaczenie nie powinno wpływać na wycenę. Ma to najważniejsze znaczenie z punktu widzenia zasady ekwiwalentności świadczeń stron zamiany oraz przejrzystości procedury.

Dostosowanie przepisów proceduralnych do nowego katalogu przypadków

W celu zapewnienia spójności regulacji proponuje się również zmianę § 6 ust. 2 ZamianaNierR, który po nowelizacji będzie odnosił się do „pkt 2–4” zamiast dotychczasowych „pkt 2 i 3”. Modyfikacja ta ma charakter redakcyjny i porządkujący, ale ma istotne znaczenie praktyczne – umożliwia objęcie nowym zakresem zamian wszystkich przepisów proceduralnych regulujących sposób ich dokonywania.

W uzasadnieniu wskazano także, iż brak jest potrzeby wprowadzania przepisów przejściowych, ponieważ zmiana dotyczy wyłącznie przyszłych zamian. Nie istnieje konieczność rozstrzygania kolizji pomiędzy starym a nowym stanem prawnym.

Etap legislacyjny i termin wejścia w życie

Projekt rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków i trybu dokonywania zamiany nieruchomości został opublikowany w Rządowym Centrum Legislacji i w tej chwili podlega konsultacjom publicznym. Zgodnie z § 2 projektu rozporządzenia, wejdzie ono w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Regulacja nie zawiera przepisów przejściowych, a nowe zasady będą mieć zastosowanie wyłącznie do zamian dokonywanych po dniu wejścia w życie aktu.