2 godzin temu
To nie jest propozycja, to przymus. Miliony właścicieli domów i mieszkań w Polsce mają czas do 2030 roku, by podnieść efektywność energetyczną swoich budynków – inaczej ich nieruchomości staną się praktycznie niesprzedawalne. A od 2040 roku mogą w ogóle nie mieć czym ogrzać domu. Dyrektywa EPBD to nie odległa wizja, to harmonogram z konkretnymi terminami i zapowiadanymi karami. I zegar już tyka.
Fot. Warszawa w Pigułce
29 maja 2026 – pierwszy dzwonek już za rogiem
Polska ma dokładnie do 29 maja 2026 roku na pełną implementację dyrektywy EPBD do polskiego prawa. To kilka ponad 100 dni od teraz. To właśnie wtedy zacznie się odliczanie do kolejnych, o wiele bardziej bolesnych terminów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii musi wprowadzić jednolitą klasyfikację energetyczną budynków, zdefiniować wymogi dla nowych budynków i przygotować krajowy plan renowacji.
Fundacja SET w swoim raporcie ostrzega wprost: Polska może nie zdążyć. Prace nad rozporządzeniem trwają, ale Komisja Europejska w połowie 2025 roku przedstawiła dodatkowe wytyczne, które wymusiły rewizję całego projektu. Jeśli Polska spóźni się z implementacją, TSUE może nałożyć karę choćby milion euro dziennie – tak jak w przypadku innych zaniedbanych dyrektyw. Te pieniądze oczywiście zapłacą podatnicy.
2028 – nowe budynki publiczne bez możliwości ogrzewania gazem
Od 1 stycznia 2028 roku wszystkie nowe budynki instytucji publicznych muszą być zeroemisyjne. Zeroemisyjność oznacza brak emisji CO₂ podczas ogrzewania i przygotowania ciepłej wody. W praktyce: zakaz kotłów na gaz, węgiel, olej opałowy. Zostają pompy ciepła, instalacje elektryczne zasilane z OZE lub systemy hybrydowe.
Dla zwykłych Pierwszy w działaniuch brzmi to jak odległy problem? Mylne wrażenie. Od 2028 roku nowe budynki muszą być też obowiązkowo wyposażone w instalacje fotowoltaiczne. Każda szkoła, szpital, urząd – wszystko finansowane z podatków. A przecież to dopiero rozgrzewka.
2030 – termin, który dotknie miliony właścicieli domów
1 stycznia 2030 roku to data graniczna dla wszystkich nowo budowanych budynków prywatnych. Od tego dnia nie dostaniesz pozwolenia na budowę domu, który nie będzie zeroemisyjny. Koniec z planami budowy domu z kotłem gazowym czy peleciakowym. Bez pompy ciepła i fotowoltaiki projekt nie przejdzie.
Ale to nie wszystko – i tu zaczyna się prawdziwy problem dla właścicieli istniejących domów. Do 2030 roku wszystkie budynki mieszkalne w UE mają osiągnąć co najmniej klasę energetyczną E. Do 2033 roku – klasę D. Brzmi abstrakcyjnie? Przełóżmy na praktykę.
Co oznacza klasa E i D w praktyce
Klasa E to zapotrzebowanie na energię pierwotną poniżej około 200-230 kWh/m² rocznie (dokładne progi będą ustalane przez kraje członkowskie). Klasa D to jeszcze niższy próg. Większość domów wybudowanych przed 2000 rokiem – bez ocieplenia, ze starymi oknami i kotłem na węgiel – znajduje się w tej chwili w klasie F lub G, czyli daleko poniżej wymagań.
Szacuje się, iż w Polsce około 1 milion domów znajduje się w klasie G, a kolejne miliony w klasie F. jeżeli do 2030 roku nie podniosą swojej efektywności do klasy E, teoretycznie powinny być wyłączone z użytkowania lub poddane przymusowej modernizacji. Jak to będzie egzekwowane? Polska oficjalnie jeszcze nie zdecydowała, ale inne kraje już to robią.
Francja już karze – Polska pójdzie tym tropem?
We Francji od 1 stycznia 2023 roku nie można wynajmować mieszkań z klasą G+. W 2025 roku zakaz obejmie całą klasę G, w 2028 klasę F, a w 2034 klasę E. Dotyczy to już prawie 200 000 mieszkań, a do 2034 roku pod zakaz może trafić 11 milionów nieruchomości. Właściciele budynków z najniższą klasą nie mogą choćby podnosić czynszu najemcom.
W Belgii wprowadzono podobny system kar. W Niemczech nie ma jeszcze zakazów, ale banki już teraz oferują gorsze warunki kredytowe dla budynków o niskiej efektywności energetycznej. Rynek sam wymusza zmiany – nikt nie chce kupić domu, wiedząc, iż za chwilę będzie musiał wydać 100 000 zł na modernizację.
Polska oficjalnie zaprzecza, iż wprowadzi przymusowe remonty. Rzecznik Ministerstwa Klimatu i Środowiska Hubert Różyk powiedział jednak wprost: „Pewnie w jakimś momencie pojawią się jakieś środki administracyjne. Państwo musi działać w taki sposób, żeby na koniec skłaniało choćby te jednostki, które mimo wszystko nie chcą działać”. Kary nie są jeszcze zdefiniowane, ale są zapowiadane.
Ile kosztuje dostosowanie się do wymogów?
Żeby podnieść dom z klasy G do klasy E, potrzeba kompleksowej termomodernizacji. Jakie są realne koszty?
Pompa ciepła – 35 000 do 100 000 zł
Powietrzna pompa ciepła z montażem to wydatek 35 000-65 000 zł. Gruntowa pompa, bardziej stabilna i efektywna, ale wymagająca odwiertów – to już 60 000-100 000 zł. Do tego dochodzi często wymiana grzejników na niskotemperaturowe lub montaż ogrzewania podłogowego (120-200 zł/m²), bo stare żeliwne grzejniki nie współpracują z pompą ciepła.
Roczny koszt ogrzewania pompą ciepła w dobrze ocieplonym domu 150 m² to 2500-4500 zł. Bez ocieplenia może wzrosnąć do 6000-7000 zł, co czyni inwestycję nieopłacalną. Pompa ciepła bez termomodernizacji to wyrzucenie pieniędzy w błoto.
Fotowoltaika – 14 000 do 40 000 zł
Instalacja fotowoltaiczna 5 kWp, która pokryje zapotrzebowanie typowego domu, to koszt 20 000-25 000 zł. Z magazynem energii, który zwiększa autokonsumpcję do 60-80%, cena rośnie do 35 000-55 000 zł. Od 2030 roku każdy nowy dom musi mieć fotowoltaikę – bez tego nie dostaniesz pozwolenia na użytkowanie.
Dla istniejących domów fotowoltaika nie jest obowiązkowa, ale bez niej pompa ciepła kosztuje w eksploatacji dwa razy więcej. W praktyce jedno wymusza drugie.
Termomodernizacja – podstawa, bez której nic nie zadziała
Ocieplenie ścian (150-250 zł/m²), dachu (100-200 zł/m²), wymiana okien (1650-2450 zł/okno) – łącznie dla domu 150 m² to 60 000-90 000 zł. Bez tego pompa ciepła będzie pracować na maksymalnych obrotach, pożerając prąd zimą i generując rachunki po 1000-1500 zł miesięcznie.
Łączny koszt kompleksowej modernizacji domu do klasy E: 100 000-150 000 zł. Dla domu z klasy G do klasy D (wymagana do 2033 roku) – jeszcze więcej.
2040 – koniec kotłów na paliwa kopalne
Do 2040 roku państwa członkowskie mają przedstawić plan całkowitej eliminacji kotłów na paliwa kopalne. To oznacza, iż do tego roku wszystkie kotły na węgiel, gaz i olej opałowy mają zniknąć z polskich domów. Oficjalnie dyrektywa nie zakazuje ich instalacji, ale państwa mogą wprowadzić taki zakaz – i wszystko wskazuje, iż Polska to zrobi pod presją UE.
Już od 2024 roku zaprzestano dotacji na zakup kotłów gazowych w programie „Czyste Powietrze”. To jasny sygnał kierunku zmian. Kto dziś wymieni stary piec na nowy kocioł gazowy, za 10-15 lat stanie przed problemem: urządzenie jeszcze sprawne, ale albo zakazane, albo niemożliwe do użycia z powodu braku dostępu do paliwa.
ETS2 – podatek od ogrzewania uderzy już w 2028 roku
Od 2028 roku zacznie działać system handlu emisjami ETS2 dla budynków i transportu. Dostawcy węgla, gazu i oleju opałowego zapłacą za emisję CO₂, a koszty przerzucą na końcowych odbiorców. Gospodarstwo domowe emitujące 6 ton CO₂ rocznie zapłaci dodatkowo 1200 zł w 2028 roku, a w 2030 roku dwa razy więcej.
Im gorsza efektywność energetyczna budynku, tym wyższe dodatkowe koszty. Dom z klasą G ogrzewany węglem to choćby 3000-4000 zł rocznie dodatkowych opłat. To nie jest kara za brak remontu – to mechanizm ekonomiczny, który ma zmusić właścicieli do działania.
Kto zapłaci 2,5 biliona złotych?
Fundacja SET obliczyła, iż pełne dostosowanie polskich budynków do wymagań dyrektywy EPBD będzie kosztować Polskę 2,5 biliona złotych do 2050 roku. W tym:
Wymiana indywidualnych źródeł ciepła: 16-40 miliardów zł. To miliony kotłów węglowych, gazowych i olejowych, które muszą zostać zastąpione pompami ciepła lub innymi źródłami zeroemisyjnymi.
Modernizacja sektora ciepłowniczego: 466 miliardów zł. Miejskie sieci ciepłownicze muszą przejść na źródła zeroemisyjne. To inwestycje w biomasę, odpady, pompy ciepła przemysłowe.
Termomodernizacja budynków: około 2 bilionów zł. To największy koszt – ocieplenie, wymiana okien, modernizacja wentylacji w milionach domów i budynków wielorodzinnych.
Ta suma nie uwzględnia jeszcze kosztów instalacji fotowoltaiki, bo skala przedsięwzięcia jest trudna do oszacowania. Czy przeciętny Pierwszy w działaniu ma 100 000-150 000 zł na remont domu? Oczywiście, iż nie.
Dotacje są, ale to kropla w morzu potrzeb
Program „Czyste Powietrze” oferuje do 135 000 zł dofinansowania dla gospodarstw o najniższych dochodach. Dla osób z wyższymi dochodami dotacja spada do 30 000-50 000 zł. Problem w tym, iż rocznie program obsługuje kilkadziesiąt tysięcy wniosków, a modernizacji wymaga około 6-7 milionów budynków mieszkalnych.
W tym tempie termomodernizacja wszystkich polskich domów zajęłaby kilkadziesiąt lat. Mamy 6 lat do osiągnięcia klasy E i 9 lat do klasy D. Liczby się nie zgadzają.
Ulga termomodernizacyjna pozwala odliczyć do 53 000 zł (106 000 zł dla małżeństw) w zeznaniu podatkowym. Ale działa tylko dla osób, które faktycznie płacą podatek dochodowy – emeryt z niską emeryturą nie skorzysta. A to właśnie emeryci często mieszkają w najstarszych, najgorszych energetycznie domach.
Scenariusz katastroficzny – domy niesprzedawalne, ludzie bez możliwości ogrzewania
Co się stanie, jeżeli właściciel domu po prostu nie ma pieniędzy na modernizację? Nie dostanie dotacji, nie ma zdolności kredytowej, dom jest wart mniej niż koszt remontu?
W małych miejscowościach ceny domów są niskie. Dom wart 250 000 zł, który wymaga modernizacji za 150 000 zł, staje się nietknięty. Kto kupi taki dom, wiedząc, iż musi od razu wydać więcej niż połowę ceny na remont? Wartość takich nieruchomości może spaść do zera.
Francja oferuje dotacje choćby do 50 000 euro na modernizację najgorszych budynków. Polska nie ma takich pieniędzy. Fundacja SET ostrzega: nakładane wymagania są niemożliwe do spełnienia w tak szybkim tempie, co grozi wzrostem kosztów życia, presją inflacyjną i pogłębieniem ubóstwa energetycznego.
Co grozi za niedostosowanie się? Nikt jeszcze nie wie
Artykuł 34 dyrektywy EPBD wymaga, by państwa członkowskie ustanowiły kary za naruszenie przepisów krajowych implementujących dyrektywę. Kary muszą być „skuteczne, proporcjonalne i odstraszające”. Co to znaczy w praktyce? Polska jeszcze nie zdecydowała.
Możliwe scenariusze:
Zakaz wynajmu – jak we Francji. Dom z klasą G nie może być wynajmowany. Dla właścicieli mieszkań na wynajem to oznacza utratę dochodu lub konieczność remontu.
Zakaz sprzedaży – niektóre kraje rozważają, iż budynki poniżej określonej klasy nie mogą być sprzedane bez modernizacji. Notariusz nie przyjmie aktu, jeżeli nie ma aktualnego świadectwa energetycznego z odpowiednią klasą.
Kary administracyjne – mandat lub grzywna za brak świadectwa energetycznego lub niewypełnienie wymagań modernizacyjnych. Wysokość? Jeszcze nieznana.
Brak pozwolenia na użytkowanie – dla nowych budynków już wiadomo: bez fotowoltaiki i zeroemisyjności nie dostaniesz pozwolenia. Dla istniejących budynków może być podobnie przy remoncie.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia, iż polskie przepisy nie będą przewidywać bezpośrednich kar finansowych dla indywidualnych właścicieli. Ale czy to oznacza brak kar w ogóle, czy tylko brak kar finansowych? Zakaz wynajmu, sprzedaży czy użytkowania to też forma kary.
Co zrobić, żeby przetrwać do 2030 roku?
Jeśli jesteś właścicielem domu wybudowanego przed 2000 rokiem, masz dwa wyjścia: zacząć działać teraz lub przygotować się na to, iż Twoja nieruchomość straci wartość.
Zamów świadectwo energetyczne już dziś
Koszt: 350-1300 zł w zależności od wielkości budynku. Dowiesz się, w jakiej klasie jest Twój dom. jeżeli to klasa D lub wyższa – gratulacje, jesteś bezpieczny do 2033 roku. jeżeli F lub G – masz problem, który nie zniknie sam.
Zrób audyt energetyczny
Koszt: 1200-2000 zł. Audytor wskaże, które działania dadzą najlepszy efekt w relacji do kosztów. Czasem wystarczy ocieplić dach i wymienić okna, żeby przeskoczyć o klasę wyżej. Program „Czyste Powietrze” wymaga audytu, więc i tak go potrzebujesz do dotacji.
Zacznij od najtańszych działań
Wymiana okien: 28 000-35 000 zł dla całego domu. Ocieplenie dachu: 12 000-24 000 zł. To inwestycje, które zmniejszają straty ciepła o 30-40%. jeżeli nie stać Cię na wszystko naraz, zacznij od tego.
Sprawdź, czy kwalifikujesz się do dotacji
Program „Czyste Powietrze” działa do wyczerpania środków. Wniosek można złożyć przez internet. Im później to zrobisz, tym większe ryzyko, iż pieniędzy zabraknie. Kolejki są coraz dłuższe.
Rozważ kredyt preferencyjny
Niektóre banki oferują kredyty na termomodernizację z niższym oprocentowaniem niż standardowe kredyty konsumpcyjne. Okres spłaty 10-15 lat, rata 500-1000 zł miesięcznie. Po modernizacji rachunki za ogrzewanie spadną o kilkaset złotych miesięcznie, więc część raty się „zwraca”.
A jeżeli po prostu zignorujesz problem?
Możesz spróbować. Miliony smerfów pewnie tak zrobią. Problem w tym, iż mechanizm ekonomiczny i rynkowy wymusi zmiany niezależnie od kar administracyjnych.
Od 2028 roku ETS2 podwyższy rachunki za węgiel i gaz. Ogrzewanie domu z klasą G będzie kosztować coraz więcej – być może 1500-2000 zł miesięcznie zimą. Kto to wytrzyma?
Banki przestaną finansować zakup domów z najniższą klasą. Już dziś w Niemczech oferty kredytowe są gorsze dla budynków o niskiej efektywności. W Polsce pójdzie podobnie.
Wartość nieruchomości spadnie drastycznie. Kto kupi dom z klasą G, wiedząc, iż za chwilę może być zakaz wynajmu jak we Francji? choćby jeżeli nie będzie formalnego zakazu, cena spadnie o 20-30%, bo kupujący odejmą od ceny koszt koniecznej modernizacji.
Ubezpieczyciele mogą podnieść składki lub odmówić ubezpieczenia. Dom z niską efektywnością energetyczną to wyższe ryzyko problemów z wilgocią, pleśnią, uszkodzeniami instalacji. Składka za ubezpieczenie może wzrosnąć.
Czy da się tego uniknąć? Nie da się
Dyrektywa EPBD jest prawem wiążącym wszystkie państwa członkowskie UE. Polska może negocjować szczegóły implementacji, ale nie może całkowicie zrezygnować z jej wdrożenia. Termin 29 maja 2026 jest nieprzekraczalny. Po tym dniu, jeżeli Polska nie wdroży dyrektywy, TSUE zacznie nakładać kary – milion euro dziennie, automatycznie potrącane z funduszy unijnych.
Fundacja SET apeluje o wypracowanie polskiej strategii uwzględniającej specyfikę naszego kraju. Ale czas ucieka, a pieniędzy na dofinansowanie wszystkich potrzebujących po prostu nie ma. Zgodnie z rządową „Długoterminową Strategią Renowacji Budynków”, do 2050 roku aż 7,5 miliona budynków w Polsce ma zostać objętych pracami termomodernizacyjnymi.
Mamy 24 lata i ponad 2 biliony złotych do wydania. To około 83 miliardy złotych rocznie, czyli mniej więcej tyle, ile Polska dostaje z UE w ramach budżetu na 7 lat. Liczby są przerazające. A zegar tyka coraz głośniej.
Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych.
Akty prawne omawiane w tekście: Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD), Artykuł 34 dyrektywy EPBD, Artykuł 9 dyrektywy EPBD, Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 z późn. zm.), TSUE: orzecznictwo w sprawie kar za niewdrożenie dyrektyw.
Inne źródła: Fundacja Security Energy Technology (SET), Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Ministerstwo Klimatu i Środowiska, Rządowa Długoterminowa Strategia Renowacji Budynków, Instytut Reform, Polska Organizacja Rozwoju Technologii Pomp Ciepła (PORT PC), Polski Alarm Smogowy (PAS), Warszawa w Pigułce.
