Według jakich przepisów ocenia się dokonanie samowoli budowlanej i jej likwidację?

Stan faktyczny

WSA w Gliwicach rozpoznał skargę na postanowienie Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowalnego w Katowicach (WINB) w przedmiocie wstrzymania robót budowlanych i uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowanego (PINB).

W sprawie tej WINB utrzymał w mocy postanowienie PINB o wstrzymaniu stronie prowadzenie robót związanych z budową budynku gospodarczego oraz poinformował o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu, utrzymał je w mocy. Kwestionowane skargą postanowienie WINB zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Spółka zwróciła się do Prezydenta Miasta z prośbą o przesłanie kopii prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia budowy dla budynku, której właścicielem jest Strona, ponieważ jest on w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej.

PINB poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie samowolnej budowy garażu na działce oraz o planowanych oględzinach. W wyniku oględzin organ I instancji stwierdził, iż na działce należącej do Strony został wybudowany budynek gospodarczy o wymiarach 5,08 m x 5,04 m. Strona oświadczyła, iż nie pamięta, kiedy powstał budynek. Do protokołu załączono dokumentację fotograficzną oraz szkic sytuacyjny.

PINB wydał postanowienie, którym wstrzymał budowę budynku gospodarczego na działce.

Decyzją PINB, działając na podstawie art. 49e pkt 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418; dalej: PrBud), nakazał Stronie rozbiórkę budynku gospodarczego zlokalizowanego.

Ww. decyzja została wyeliminowana z obrotu prawnego w ramach postępowania nieważnościowego, a sprawą ponownie zajął się PINB.

PINB ponownie dokonał czynności kontrolnych na działce, podczas których ustalił, iż na przedmiotowej działce w dalszym ciągu znajduje się budynek gospodarczy. Właściciel nie dokonał rozbiórki obiektu oraz nie zmienił jego lokalizacji. Stan faktyczny jest zgodny z opisanym w protokole oględzin. Do protokołu dołączona została dokumentacja fotograficzna.

PINB wstrzymał prowadzenie robót związanych z budową budynku gospodarczego na działce oraz poinformował o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu. Zaskarżonym w tej chwili postanowieniem WINB utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

WINB stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo zakwalifikował przedmiot postępowania, albowiem ustalił, iż roboty budowlane wykonane przez Stronę należy zakwalifikować jako budowę obiektu budowlanego. Z materiału dowodowego sprawy wynika, iż właściciel nie legitymuje się pozwoleniem na budowę obiektu, ani też dokonanym zgłoszeniem do adekwatnego organu administracji architektoniczno-budowlanej, tym samym wybudowany przez Stronę budynek powstał w warunkach samowoli budowlanej. Pełni on funkcję gospodarczą. Biorąc pod uwagę parametry budynku jego budowa wymagał dokonania zgłoszenia. Zdaniem organu odwoławczego PINB prawidłowo wydał postanowienie o wstrzymaniu budowy obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego, ponieważ organ nadzoru budowlanego wstrzymuje budowę także wówczas, gdy budowa została już zakończona, ale dokonano jej bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. PINB prawidłowo zawarł w treści rozstrzygnięcia także pouczenie o możliwości złożenia wniosku o legalizację oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej, a także o zasadach jej obliczania, wypełniając tym samym dyspozycję art. 48 ust. 3 PrBud.

Strona złożyła skargę do WSA.

Stanowisko WSA

Materialnoprawną podstawą wydanych przez organy obu instancji postanowień są przepisy PrBud w wersji obowiązującej od 19.9.2020 r. Należy wskazać, iż wprowadzone powyższą nowelizacją zmiany w przepisach dotyczących legalizacji samowoli budowlanych stworzyły jednolity, spójny system postępowań legalizacyjnych opierający się o wspólną procedurę. Umożliwia on usunięcie skutków samowolnych działań inwestycyjnych oraz przywrócenie stanu zgodności z wymogami PrBud.

Na skutek wprowadzonych zmian postępowanie w sprawie samowoli budowlanej rozpoczyna się od wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia (art. 48 ust. 1 PrBud).

W takim postanowieniu organ informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej (art. 48 ust. 3 PrBud). Co istotne, postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy (art. 48 ust.5 PrBud). Następnie inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację (art. 48a ust. 1 PrBud). o ile wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1 PrBud). Taki sam skutek ma wycofanie wniosku, co może nastąpić praktycznie na całym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w zw. z art. 48a ust. 2 PrBud). o ile jednak inwestor (właściciel lub zarządca) złoży wniosek o legalizację, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.

Regulacja skutków samowoli budowlanych jest konsekwencją obowiązującej w PrBud generalnej zasady, wyrażonej w art. 28 PrBud, przewidującej, iż roboty budowlane można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę, z wyjątkami przewidzianymi w art. 29-31 PrBud.

Mając to na uwadze stwierdzić trzeba, iż warunkiem zainicjowania postępowania legalizacyjnego jest stan faktyczny konkretnej sprawy, z którego wynika, iż inwestor pomimo obowiązku nie dokonał zgłoszenia bądź nie uzyskał pozwolenia na budowę obiektu, dopuszczając się tym samym samowoli budowlanej. W tej sytuacji najistotniejszą kwestią jest kwalifikacja prawnobudowlana samowolnej zabudowy i ocena jej z punktu widzenia wymagań PrBud.

Ustalenia czy dane roboty budowlane podlegały reglamentacji PrBud, w tym w szczególności czy na ich wykonanie konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, dokonanie zgłoszenia, czy też można ich było dokonać bez jakichkolwiek formalności, należy dokonywać na podstawie przepisów obowiązujących w okresie wybudowania danego obiektu.

W niniejszej sprawie organy uznały, iż sporny budynek gospodarczy został wybudowany na terenie działki w nieustalonym czasie. Takie oświadczenie złożył bowiem do protokołu oględzin skarżący. Organy orzekające w sprawie nie dokonały żadnych innych czynności dowodowych mających na celu ustalenie, kiedy sporny obiekt powstał na działce, chociażby w oparciu o archiwalną dokumentację fotograficzną (lotniczą).

Poza sporem w sprawie pozostaje fakt budowy budynku bez wymaganych prawem dokumentów, tj. bez zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Skarżący na żadnym etapie postępowania nie powoływał się na istnienie takich dokumentów. Brak jest jednak jakichkolwiek ustaleń, kiedy obiekt został wybudowany co ma niewątpliwy wpływ na ustalenie z jakiego okresu przepisy prawa budowlanego znajdą zastosowanie w sprawie ustalenia, czy Skarżący dopuścił się samowoli budowalnej.

Komentarz