Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną

Z uwagi na prężny rozwój energetyki odnawialnej w ostatnim czasie, na rynku pojawiło się wiele podmiotów, które zwracają się do właścicieli działek z zapytaniami o możliwość wydzierżawienia gruntów w celu budowy instalacji fotowoltaicznych. Każde tego typu przedsięwzięcie biznesowe wiąże się z koniecznością zawarcia umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej. Co do zasady umowa na budowę farmy fotowoltaicznej jest każdorazowo dość złożonym dokumentem, definiującym szereg zobowiązań, zarówno dla dzierżawcy (inwestora), jak i dla wydzierżawiającego (rolnika / właściciela gruntu).

W niniejszym artykule podejmujemy najistotniejsze kwestie dotyczące zawierania umów dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej, w szczególności wskazujemy na kwestie, które powinny zostać przez strony precyzyjnie uregulowane w tego typu umowach tak, aby zminimalizować ryzyka prawne i zabezpieczyć interes obu stron.

Umowa dzierżawa gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej – przedmiot umowy

Jedną z fundamentalnych kwestii, którą należy precyzyjnie uregulować w umowie dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej jest określenie przedmiotu dzierżawy, przez który należy rozumieć powierzchnię danej nieruchomości, za którą dzierżawca zobowiązuje się uiszczać czynsz dzierżawny. Dla rolnika (wydzierżawiającego) istotne jest, aby sprecyzować, iż czynsz dzierżawny należny będzie za cały obszar dzierżawionej nieruchomości, bez względu na powierzchnię która zostanie efektywnie wykorzystywana przez inwestora, tj. obszar na którym posadowione zostały elementy instalacji. Przeważnie bowiem, z uwagi na uwarunkowania techniczne, instalacje fotowoltaiczne nie znajdują się na całej działce, ale na jej wydzielonej części (np. na środku działki). Z drugiej strony, inwestor może w toku negocjacji dążyć do tego, aby możliwie zawęzić obszar dzierżawy, a tym samym ograniczyć wysokość czynszu dzierżawnego.

Wydzierżawiający powinien mieć jednak świadomość, iż w sytuacji, gdy umowa dzierżawy gruntu obejmuje całą nieruchomość, to nie może on wykorzystywać na działalność rolną powierzchni, która nie jest zajmowana przez instalację, chyba, iż w umowie zostało to zastrzeżone w sposób odmienny. W razie wątpliwości stron umowy dotyczących określenia przedmiotu dzierżawy gruntu, rekomendujemy dołączenie do umowy dzierżawy mapy geodezyjnej, która precyzyjnie określa dzierżawiony teren. Pozwoli to na zabezpieczenie obu strony umowy, a w konsekwencji zminimalizuje ewentualne ryzyka związane z przedmiotem umowy.

Należy również pamiętać, iż wszelkie ustalenia ustne pomiędzy stronami powinny znaleźć odzwierciedlenie w treści umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej. Często zdarza się bowiem, iż strony ustnie określą, iż inwestor będzie dzierżawił kilka hektarów gruntu, na których posadowi instalację fotowoltaiczną, podczas gdy przedmiot spisanej umowy dotyczy całej powierzchni nieruchomości.

W umowach dzierżawy gruntów pod farmy fotowoltaiczne często znajdują się również postanowienia, zgodnie z którymi inwestor ma prawo do wykorzystania gruntów sąsiadujących z gruntem, na którym planuje wybudować instalację fotowoltaiczną, na przykład w celu prowadzenia budowy instalacji, czy dojazdu do działki. Należy jednak pamiętać, iż właściciel gruntu nie może swobodnie dysponować gruntami sąsiednimi (chyba, iż są jego własnością), wobec czego tego typu zobowiązania wydzierżawiającego wymagają każdorazowo zawarcia stosownej umowy z właścicielami sąsiednich gruntów, bądź złożenia przez nich oświadczeń w zawieranej umowie dzierżawy gruntu. W przeciwnym razie, bez zgody sąsiada wyrażonej wprost, może dojść do naruszenia posiadania sąsiednich gruntów przez dzierżawcę.

Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – czynsz dzierżawny

Kolejnym kluczowym aspektem umowy dzierżawy dla wydzierżawiającego jest czynsz dzierżawny. Zgodnie z art. 693 § 1. Kodeksu Cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ustawa nie precyzuje jednak sposobu określenia wysokości czynszu. W wielu umowach dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne czynsz uzależniony jest od powierzchni nieruchomości zajętej po elektrownię.

• Przykład: „Czynsz będzie płatny za powierzchnię zajętą pod elektrownie słoneczną. Czynsz wynosi 12.000 zł rocznie za 1 hektar.”

Warto jednak zwrócić uwagę, iż powyższe postanowienie nie określa minimalnej powierzchni inwestycji, a zatem możliwe jest, iż elektrownia zajmie przykładowo 0,5 hektara. W tej sytuacji czynsz dzierżawny nie wyniesienie 12.000 zł, ale 6.000 zł (12.000 X 0,5 hektara), przez co opłacalność biznesowa przedsięwzięcia spadnie o połowę. Racjonalnym rozwiązaniem, które strony mogą przyjąć jest zapewnienie stawki minimalnego czynszu dzierżawnego, płatnej bez względu na to jaka powierzchnia zostanie zajęta przez inwestora na budowę instalacji.

Istotne również, aby precyzyjnie określić dzień, od którego należny jest czynsz dzierżawny. Strony mogą przykładowo wskazać, iż dniem tym będzie przekazanie nieruchomości lub dzień rozpoczęcia prac budowlanych mających na celu wybudowanie farmy. Oczywiście w interesie wydzierżawiającego jest aby dzień ten przypadał jak najwcześniej od dnia zawarcia umowy dzierżawy i był płacony z góry, przykładowo za cały rok obowiązywania umowy.

Zabezpieczenie płatności czynszu dzierżawnego

Dla wydzierżawiającego grunt, podstawową kwestią przesądzającą o opłacalności założenia gospodarczego, jest otrzymywanie regularnych i terminowych płatności czynszu dzierżawnego. Istnieje kilka możliwości prawnego zabezpieczenia płatności na rzecz wydzierżawiającego, do najpowszechniejszych z nich należą:

• kaucja, tj. kwota pieniężna, która zostaje wpłacona przez dzierżawcę na rachunek bankowy wydzierżawiającego w kwocie określonej w umowie dzierżawy. Więcej szczegółowych informacji na temat zabezpieczenia umowy kaucją znajduje się w tym artykule.
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, tj. akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz wierzyciela – wydzierżawiającego. o ile akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest prawidłowo sporządzony, pozwala on wówczas wydzierżawiającemu na zminimalizowanie czasu i kosztów na odzyskanie należności od dzierżawcy w przypadku braku płatności. Wydzierżawiający dysponując aktem notarialnym może w bardzo efektywny sposób przystąpić do egzekucji komorniczej. Więcej szczegółowych informacji na temat zabezpieczenia umowy oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji znajduje się w tym artykule.
• gwarancja bankowa, tj. dokument wystawiony przez bank uprawniający do wezwania do zapłaty banku (a nie dzierżawcy) w przypadku braku płatności czynszu dzierżawnego przez dzierżawcę. Stosunek prawny gwarancji bankowej powstaje pomiędzy wydzierżawiającym jako beneficjentem gwarancji bankowej a bankiem jako gwarantem. Oczywiście istotne aby gwarancja bankowa spełniała wszelkie istotne wymogi, tj. była nieodwołalna, podzielna, bezwarunkowa, przenoszalna oraz płatna na pierwsze żądanie wydzierżawiającego. Więcej szczegółowych informacji na temat zabezpieczenia umowy oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji znajduje się w tym artykule.

Zobowiązania inwestora wynikające z umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę

Jedną z fundamentalnych kwestii, które powinny zostać precyzyjnie opisane w umowie dzierżawy farmy fotowoltaicznej są zobowiązania inwestora w związku z budową instalacji fotowoltaicznej. Generalnie zobowiązania te powinny dotyczyć przede wszystkim kwestii związanych z:

• kosztami budowy instalacji fotowoltaicznej,
• stosownymi przepisami prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, prawa energetycznego oraz decyzji administracyjnych umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej,
• ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej wobec wydzierżawiającego oraz osób trzecich z tytułu działania farmy fotowoltaicznej,
• robotami budowlanymi oraz przywróceniem wydzierżawianego terenu do stanu niepogorszonego od stanu pierwotnego.

Oczywiście powyższe zobowiązania stanowią jedynie przykłady, a wszystkie zobowiązania inwestora powinny zostać określone w sposób indywidualny w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego sprawy.

Waloryzacja czynszu dzierżawnego

Okresy, na jaki zawierane są umowy dzierżawy farm fotowoltaicznych należy zestawić ze zmienną wartością pieniądza w czasie oraz występowaniem w gospodarce zjawiska inflacji, tj. spadku ceny nabywczej pieniądza. W kwietniu 2022 r. inflacja w Polsce osiągnęła 12,4% w skali roku. W interesie wydzierżawiającego jest zatem, aby w każdym roku obowiązywania umowy dzierżawy, czynsz dzierżawny był waloryzowany o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez Gargamela Głównego Urzędu Statystycznego. W przeciwnym razie, o ile strony nie zastrzegą prawa wydzierżawiającego do waloryzacji, mając na uwadze długotrwałe okresy, na które zawierane są umowy dzierżawy, rentowności inwestycji dla wynajmującego obniży się, a im dłużej będzie trwał okres podwyższonej inflacji, tym bardziej opłacalność inwestycji będzie malała, a po kilku latach zamierzenie biznesowe może stać się wręcz nieopłacalne.

Więcej informacji dotyczących waloryzacji czynszu dzierżawnego znajduje się w tym artykule.

Należności publicznoprawne oraz pozostałe koszty i opłaty związane z dzierżawą działki pod fotowoltaikę

Z uwagi na gwałtowny rozwój branży fotowoltaicznej w Polsce w ostatnich latach, nie jest wykluczone, iż w przyszłości zostaną wprowadzone nowe obciążenia podatkowe. W interesie wydzierżawiającego jest zatem, aby w umowie dzierżawy znajdowało się postanowienie, zgodnie z którym to dzierżawca (inwestor) będzie zobowiązany do uiszczania wszelkich należności publicznoprawnych zarówno tych, które obowiązują w dniu zawarcia umowy, jak i tych, które mogą zostać nałożone w przyszłości.

Istotne również, aby precyzyjnie ustalić kwestię należności z tytułu podatku od nieruchomości lub podatku rolnego. Co do zasady bowiem zobowiązanie podatkowe ciąży na właścicielu gruntu, jednakże nie istnieją przeciwwskazania, aby inwestor zwracał właścicielowi gruntu równowartość podatku wraz z czynszem dzierżawnym. W tym kontekście należy pamiętać, iż zmiana charakteru użytkowania gruntów z gruntów rolnych znacznie podniesienie stawkę podatku.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę – wypowiedzenie umowy

Istotną kwestią związaną z umowami dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę są postanowienia odnoszące się do możliwości wypowiedzenia umowy. Należy bowiem pamiętać, iż co do zasady umowy dzierżawy zawierane są na czas określony, a zatem można je wypowiedzieć wyłącznie na zasadach wskazanych w umowach. W konsekwencji, o ile w umowie strony nie przewidziały możliwości jej wypowiedzenia, stosunek prawny z niej wynikający będzie niezwykle trudny do rozwiązania.

W intencji właściciela działki powinno być wprowadzenie postanowień, zgodnie z którymi może on wypowiedzieć umowę dzierżawy, przykładowo w sytuacji gdy dzierżawca:

• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat wynikających z umowy dzierżawy,
• wykorzystuje grunt na cele inne niż określone w umowie dzierżawy,
• nie rozpocznie inwestycji w terminie określonym w umowie dzierżawy.

Z drugiej strony, dzierżawca powinien dążyć do tego, aby zapewnić sobie możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy przykładowo w sytuacji, gdy:

• nie zostały wydane decyzje pozwalające na budowlę lub eksploatację elektrowni słonecznej;
• w odniesieniu do budowy elektrowni słonecznej, stosowną decyzją organu administracji publicznej lub wskutek zmiany warunków technicznych lub prawnych, nałożone zostaną na dzierżawcę wymogi zmniejszające, ograniczające lub wyłączające rentowność (opłacalność) elektrowni słonecznej, albo gdy zmieni się jej otoczenie faktyczne lub prawne w taki sposób, iż budowa lub eksploatacja elektrowni słonecznej będzie niemożliwa lub nieopłacalna.
• w przypadku zaistnienia siły wyższej, wskutek której dalsza eksploatacja elektrowni słonecznej będzie nie możliwa bądź znacznie utrudniona albo nierentowna.

Podsumowanie

Umowy dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej to często wielostronicowe, skomplikowane dokumenty, zawierające szereg postanowień dotyczących współpracy stron. Z uwagi na to, iż umowy dzierżawy przeważnie zawierane są na długie okresy czasu (10, 15 lat), niezwykle istotne jest, aby już na etapie negocjowania umowy zidentyfikować wszystkie istotne kwestie oraz odnieść się do nich w treści dokumentu.

Problematyka umów dzierżawy gruntu pod budowę farmy fotowoltaicznej jest złożona, a zagadnienia poruszone w niniejszym artykule stanowią jedynie część kwestii, które naszym zdaniem powinny zostać uregulowane w dobrze sporządzonej umowie. Należy także pamiętać, iż wadliwe sformułowanie postanowień umownych lub nieodniesienie się przez strony do pewnych zagadnień może rodzić dla każdej ze stron negatywne konsekwencji prawne.

Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w zakresie negocjacji czy weryfikacji umowy dzierżawy gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną, zapraszamy do kontaktu.