Trwa walka o „wuzetki”. „Odmowa często się pojawia”

10 lat temu, mieszkając za granicą, Agnieszka postanowiła kupić działkę wielkości ponad 3 tys. mkw w okolicach Olsztyna. – Miałam możliwość rozłożenia płatności na raty, potraktowałam ten zakup jako inwestycję na przyszłość. Raczej myślałam o sprzedaniu jej później z zyskiem, ale nie wykluczałam i nie wykluczam nadal, iż zostanie ze mną i postawię tam kiedyś dom. Tak przynajmniej myślałam, iż z tym nie będzie problemu – opowiada w rozmowie z Interią.

Co miesiąc płaciła raty, ziemią przez lata bardziej się nie interesowała. – Przed świętami, w grudniu, trafiłam na YouTube na wywiad na temat nowego prawa i planów ogólnych gmin. O tym, iż jest bardzo mało czasu, aby uzyskać warunki zabudowy, których ja nie mam – dodaje. Nie ukrywa: przeraziła się.

Fundacja, od której ziemię kupiła Agnieszka, sprzedała więcej działek podobnej wielkości w okolicy. – Ciekawe, czy pozostali właściciele wiedzą, iż powinni się sprawą zainteresować. Z tego co wiem, w bezpośrednim sąsiedztwie z moją działką nie ma budynków. W przyszłości to może być problem dla tych, którzy będą chcieli przekształcić swoją ziemię w budowlaną – komentuje.

Podkreśla: – To frustrujące, bo myślałam, iż mam kawałek ziemi, który jest też pewnym zabezpieczeniem finansowym i inwestycją w przyszłość. Niedawno straciłam pracę i okazuje się, iż mogę jeszcze „stracić” działkę. Nie wspominając już o sporych dodatkowych kosztach obsługi prawnej całego procesu, których nie planowałam.

Setki klientów, tysiące dokumentów

Adwokat Jakub Al-Shaick, właściciel kancelarii adwokackiej prawa nieruchomości mówi Interii: – Takich klientów jak pani Agnieszka mamy tysiące z całego kraju.

Pierwsi zaczęli się zgłaszać w listopadzie 2024 roku. – Dość późno zorientowali się, iż nadchodzą zmiany i do końca 2025 roku dobrze byłoby uzyskać dla działek warunki zabudowy. Spodziewamy się, iż z dnia na dzień tych osób, które mają jakiś problem z planem ogólnym gminy i potrzebują pomocy prawnej, będzie coraz więcej – komentuje prawnik.

O planach ogólnych pisaliśmy już w Interii. To dokument planistyczny, który sporządzić powinna każda gmina. I to od niego zależeć będzie, czy warunki zabudowy do danej działki będą mogły być wydane czy nie. jeżeli właściciele już teraz nie zainteresują się i nie zadbają o to, żeby była taka możliwość w planie uwzględniona lub nie wniosą po prostu o przyznanie im warunków zabudowy, w przyszłości będą mieć problem. W niektórych przypadkach uzyskanie tak zwanej wuzetki będzie niemożliwe.

Prawnicy konsultują projekty wniosków do planu ogólnego gminy, sami też takie przygotowują, jeżeli właściciel działki chce sprawdzić jaka potencjalnie jest możliwa zabudowa na jej terenie. Analizują też samodzielnie grunty klientów pod kątem prawnym i urbanistycznym, aby już teraz zadbać o to, by znalazły się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Uzyskują też dla właścicieli działek warunki zabudowy.

Już teraz bywa, iż jest to duży problem, nie tylko ze względu na goniące terminy i kolejki w urzędach.

Tu, jeszcze przez zmianami, może być trudno dostać WZ

– Tam, gdzie nie ma infrastruktury technicznej, na przykład przyłączy elektroenergetycznych, może być problem z uzyskaniem wuzetki. Kolejną kwestią są same grunty – te klasy I-III, o dużej wartości rolniczej, są szczególnie chronione. Mamy grunty oznaczone jako lasy. Na nich również trudno uzyskać warunki zabudowy – wymienia Sławomir Sawicki, prawnik w kancelarii Jakuba Al-Shaicka.

Problemem jest też rozproszona zabudowa. – Tu odmowa wydania warunków zabudowy często się pojawia – wskazuje prawnik.

Przykładowo więc, choćby jeżeli dana działka znalazłaby się w planie ogólnym w obszarze uzupełnienia zabudowy, musi spełniać jeszcze jeden warunek: najbliższa zabudowa musi być nie dalej niż w odległości 200 metrów. – A już teraz, kiedy nie ma jeszcze tak ograniczających przepisów, bywa iż trudno przez odległość najbliższej zabudowy uzyskać WZ – dodaje Sawicki.

I opowiada: – Mamy klientkę, która ma atrakcyjne działki pod Siedlcami w niedalekiej odległości od miasta. Rozproszona zabudowa i dość spore odsunięcie od innych budynków, mimo braku w tej chwili ograniczeń odległościowych powodują, iż o te warunki zabudowy w jej przypadku jest bardzo ciężko. My jesteśmy w stanie tak poprowadzić postępowanie, żeby gmina te WZ wydała. Natomiast po zmianie przepisów będzie to absolutnie niemożliwe.

Magazyn? Tak, ale dużo mniejszy

Pogorszy się też sytuacja inwestorów. – Mamy klienta, który chce na swojej działce zbudować magazyn, dość znacznych rozmiarów. Przy obecnych przepisach będzie to możliwe. Gdy nowelizacja wejdzie w życie – niekoniecznie, dlatego musimy się spieszyć – wskazuje Sławomir Sawicki.

Z czym tu byłby problem? Gabaryty budynków będą ustalane na podstawie istniejącej zabudowy w promieniu 200 metrów. – A w tej odległości nie znajdziemy tego typu zabudowy. Może i uzyskałby WZ, gdyby jego działka znalazła się w obszarze uzupełnienia zabudowy, ale mogłoby się okazać, iż magazyn, który chce wybudować, musi być znacznie mniejszy.

Rolnicy też będą mieć problem. – Stracą kompletnie możliwość zabudowy zagrodowej na swoich terenach, na których na podstawie obecnych przepisów mogliby się pobudować. Podkreślmy, iż to nie chodzi tylko o budynek gospodarczy, ale też dom. I w tej chwili często jest tak, iż część ziemi rolnik przepisuje swoim dzieciom i one tam się budują. To po zmianie przepisów nie będzie możliwe – zaznacza prawnik.

Nie tylko nowe budynki

Będzie problem nie tylko z nowymi budynkami, ale i ze zmianą już istniejącej zabudowy. – jeżeli mamy budynek mieszkalny i chcemy z niego zrobić lokal użytkowy, chociażby do działalności gospodarczej, jakakolwiek zmiana: czy to jego rozbudowa, powiększenie, a choćby rozbiórka, też po nowelizacji będą znacznie utrudnione – podkreśla Sławomir Sawicki.

Jakub Al-Shaick dodaje: – Mieliśmy klienta, który kupował w Warszawie budynek formalnie będący przedszkolem, jednak on chciał tam po prostu zamieszkać. Mógł uzyskać WZ i to zrobić. A gdyby już obowiązywały plany ogólne nie miałby takiej możliwości.

– choćby zwykła budowa garażu czy budynku rekreacyjnego na działce, na której już jest jakaś zabudowa, również mogą być blokowane – dodaje Sławomir Sawicki.

Współpraca z gminami. „Bezprawne ograniczenia”

Prawnicy pytani, jak wygląda kooperacja z gminami w sprawie planów ogólnych i warunków zabudowy mówią, iż mają różne doświadczenia. Gminy przyjmują wnioski do planów ogólnych choćby po ustalonym przez siebie terminie. Gorzej jest z uzyskaniem warunków zabudowy.

– Są takie zapowiedzi, iż wnioski o warunki zabudowy będą przyjmowane do konkretnego terminu, podczas gdy z żadnej ustawy nie wynika to, iż można takie ograniczenie wymyślić. W praktyce nie mieliśmy z tym problemów, ale w kilku gminach słyszałem, iż zbierają te wnioski maksymalnie do lipca 2025, później nie będą ich rozpatrywać. Trudno powiedzieć, czy faktycznie będą tak robić, ale jeżeli tak, to jest to działanie bezprawne i będziemy je zaskarżać – komentuje Jakub Al-Shaick.

A czas oczekiwania na załatwienie warunków zabudowy? Sławomir Sawicki przyznaje: – Wydłużenie jest widoczne. Kiedyś choćby w zwykłym, a nie w uproszczonym trybie, warunki zabudowy udawało się uzyskać w miesiąc. Teraz otrzymanie ich w ciągu dwóch, trzech miesięcy jest niemal niemożliwe. Bywają takie przypadki w mniejszych gminach, ale i to nie zawsze. Czas wydłużył się dwu-trzykrotnie. W większych ośrodkach, na przykład w Warszawie, czas oczekiwania to choćby 9 miesięcy.

„Kierunek dobry, sposób nie do przyjęcia”

Sławomir Sawicki na koniec podkreśla: – Kierunek zmian można uznać za słuszny. Natomiast sposób i treść ustawy są nie do przyjęcia. Alarmujemy o tym od dawna.

Jakub Al-Shaick dodaje: – Właściciel każdej działki, która nie ma MPZP, powinien już teraz złożyć wniosek do planu ogólnego choćby o ile jest po terminie i wystąpić o warunki zabudowy, choćby jeżeli ta budowa ma być realizowana za kilka czy więcej lat – te wuzetki będą obowiązywać bezterminowo i będzie można je później przepisać na kupującego czy też na swoje dziecko, któremu chce się podarować ziemię.