Przełomowy wyrok. Koszt dzierżawy działki pod OZE będzie można rozliczy później

Zamiast jednorazowego rozliczenia straty, będzie można ją rozłożyć na czas dostosowany szacowanej długości okresu przygotowawczego. Rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jest bardzo ważne, ponieważ stanowi argument w sporach administracyjnych z organami podatkowymi. Wydatek na inicjalny koszt dzierżawy będzie rozłożony w czasie, a w dodatku – długość tego okresu będzie można skorygować.

Firma doradcza MDDP wydała precedensową sprawę dot. OZE przed WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 2085/25). Chodzi o moment zaliczenia do kosztów podatkowych czynszu inicjalnego od gruntu dzierżawionego pod inwestycje energetyczne. O wynikach tego procesu mówią Tomasz Janik, menedżer w MDDP i Maksymilian Włodarczyk, konsultant w MDDP.

Rozliczanie inwestycji

Choć orzeczenie nie jest prawomocne, stanowi istotny sygnał dla podatników. Wnioski płynące z wyroku mogą mieć praktyczne znaczenie również dla inwestycji opartych o zasilanie biogazem, gdzie proces inwestycyjny, choć różniący się od inwestycji OZE, może korzystać z podobnych mechanizmów. Możliwe, iż korzyści płynące z dłuższego okresu rozliczenia straty zachęcą więcej wcześniej sceptycznych inwestorów do realizacji projektów w modelu popularnym dla farm wiatrowych lub fotowoltaicznych, gdzie grunt pod instalację nie jest nabywany, a podlega dzierżawie. Uzyskanie takiego efektu wymaga starannie dopracowanej treści umowy dzierżawy, tutaj swoją pomoc oferuje MDDP jako spółka doradztwa podatkowego z szerokim doświadczeniem w branży energetycznej.

9. Kongres Biometanu – sprawdź!

Inwestycje energetyczne często wymagają wysokich nakładów finansowych jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Taki okres przygotowawczy obejmuje szereg działań formalnych i organizacyjnych, a jego czas trwania może wynosić choćby kilka lat. W tym okresie inwestorzy często korzystają z gruntu na podstawie umów dzierżawy, które niejednokrotnie przewidują zapłatę tzw. czynszu inicjalnego, czyli jednorazowego wynagrodzenia za możliwość korzystania z gruntu przed wbiciem pierwszej łopaty. Jego wysokość może stanowić choćby kilkukrotność rocznego czynszu dzierżawy, w zależności od długości okresu przygotowawczego.

Istotne wątpliwości generuje moment kwalifikacji czynszu inicjalnego do podatkowych kosztów. Ujęcie tak dużego wydatku na wczesnym etapie inwestycji prowadzi zwykle do wykazania straty podatkowej, ponieważ projekt nie generuje jeszcze zysków. Na rozliczenie tej straty podatnik ma dodatkowe 5 lat, ale w praktyce, inwestycja może zacząć generować przychód po upłynięciu tego okresu. Oznacza to ryzyko, iż wydatek ekonomicznie poniesiony w związku z realizacją inwestycji nie zostanie w pełni rozliczony w kosztach podatkowych.

Stanowisko organów podatkowych

Punktem odniesienia dla oceny takich kosztów jest art. 15 ust. 4d ustawy o CIT, przewidujący możliwość ich rozliczania w czasie, jeżeli:

• odnoszą się do okresu dłuższego niż rok podatkowy,
• nie mogą zostać przypisane do konkretnego roku.

Czytaj też: Rozwój biometanu w Polsce – perspektywa ENGIE

Jednocześnie, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 17 lipca 2025 r. (0114-KDIP2-2.4010.271.2025.1.KW) dotyczącej inwestycji OZE uznał, iż czynsz inicjalny powinien być rozpoznany w całości w momencie jego poniesienia, a nie rozliczony w czasie proporcjonalnym do okresu przygotowawczego. Dla organu świadczy o tym fakt, iż poniesienie tego kosztu było jednorazowe i było jednym z warunków zawarcia umowy. Ponadto, organ podkreślił, iż sposób zaksięgowania czynszu inicjalnego nie ma wpływu na jego podatkową kwalifikację.

Korzystne orzeczenie WSA w Warszawie

Z pomocą ekspertów MDDP, spółka zaskarżyła interpretację do WSA w Warszawie. Pełnomocnikom skarżącej udało się przekonać Sąd do zajęcia stanowiska przychylnego klientowi. W uzasadnieniu wyroku z 18 listopada 2025 r. (III SA/Wa 2085/25) przeczytamy, iż o sposobie rozliczenia kosztu nie decyduje wyłącznie moment zapłaty. o ile wydatek pozostaje w funkcjonalnym związku z wieloletnim okresem przygotowawczym, może być rozliczany proporcjonalnie w czasie. WSA podkreślił również, iż szacowanie długości tego okresu nie wyklucza takiego podejścia, a ewentualna korekta w kosztach podatkowych, spowodowana skróceniem tego okresu, może być dokonywana w trakcie realizacji inwestycji.

Więcej o wsparciu MDDP w branży energetycznej i OZE na stronie >>
https://www.mddp.pl/doradztwo-dla-podmiotow-z-sektora-energetyki/,
https://www.mddp.pl/biznes-oze-w-polsce/.

MDDP
Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy
Spółka doradztwa podatkowego S.A.
ul. Senatorska 18a | 00-082 Warszawa​
Tel. (+48 22) 322 68 88​
www.mddp.pl | biuro@mddp.pl

Autorzy:

Tomasz Janik, menedżer w MDDP

Ekspert MDDP w podatku dochodowym od osób prawnych, koncentruje swoją praktykę na obsłudze sektora zielonej energii – w tym farm wiatrowych, instalacji fotowoltaicznych (PV) oraz projektów biomasowych.

Kompleksowo doradza przy wyborze optymalnej formy prawnej i strukturyzacji przedsięwzięć (w tym Joint Venture), dbając o efektywność finansowania, dystrybucję środków oraz bezpieczne wyjście z inwestycji (exit). Prowadzi projekty transakcyjne typu share deal i asset deal, obejmujące nabycie lub sprzedaż zarówno pojedynczych projektów, jak i całych portfeli inwestycyjnych.

Zapewnia bieżące wsparcie w zakresie rozliczeń CIT dla podmiotów z branży OZE, doradzając m.in. przy transakcjach sprzedaży praw projektowych czy podatkowym ujęciu success fee. Posiada również szerokie doświadczenie w transgranicznym planowaniu podatkowym, w tym w weryfikacji wymagań WHT (badanie substancji biznesowej) oraz wdrażaniu rozwiązań opartych o reżim Polskiej Spółki Holdingowej.

Maksymilian Włodarczyk, konsultant w MDDP

Specjalizuje się w obsłudze podmiotów z sektora zielonej energii (farmy wiatrowe, instalacje PV, biomasa) doradzając w zakresie podatku CIT i międzynarodowego prawa podatkowego.

Aktywnie uczestniczy w projektach dotyczących podatku u źródła (WHT), wspierając inwestorów w postępowaniach o zwrot nadpłaty oraz w procedurach uzyskiwania opinii o stosowaniu preferencji w przepływach transgranicznych.

Wspiera procesy transakcyjne, realizując badania due diligence przejmowanych projektów OZE. Posiada również doświadczenie w zabezpieczaniu pozycji podatkowej klientów, przygotowując wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych.