Miliardowy rachunek za walkę z reklamami. Samorządy przed falą roszczeń

Warszawa kończy konsultacje społeczne dotyczące Ustawy Krajobrazowej, mającej uporządkować publiczną przestrzeń. Tymczasem wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego może uruchomić falę pozwów, a potencjalne roszczenia sięgnąć choćby 1,5 mld zł. Właściciele legalnych billboardów, wspólnoty mieszkaniowe i operatorzy reklamowi dostali mocny argument w sporze z administracją. Rachunek za brak przepisów odszkodowawczych może ostatecznie obciążyć publiczne budżety.

Walka z reklamowym chaosem może kosztować polskie miasta miliardy złotych. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 sierpnia 2026 r. postawił samorządy przed poważnym problemem: jak egzekwować uchwały krajobrazowe, skoro legalnie postawione reklamy podlegają ochronie, a ustawodawca nie stworzył skutecznego mechanizmu rekompensowania strat ich właścicielom?

Stawka jest wysoka. Według szacunków przywoływanych w debacie prawnej potencjalne ryzyko roszczeń i kosztów dostosowania infrastruktury może sięgnąć w stolicy choćby 1,5 mld zł. To nie suma już zasądzonych odszkodowań, ale skala możliwego zagrożenia finansowego. Dla Warszawy oznacza konieczność przygotowania się na spory, które mogą uderzyć w budżet na lata.

Legalny billboard staje się problemem miasta

Uchwała krajobrazowa miała uporządkować przestrzeń publiczną, ograniczyć wielkość reklam i przywrócić kontrolę nad wyglądem ulic. Samorządy otrzymały narzędzie pozwalające wymagać dostosowania istniejących nośników do nowych zasad, a w określonych przypadkach – ich demontażu.

Problem dotyczy reklam, które powstały legalnie, na podstawie wymaganych pozwoleń lub skutecznych zgłoszeń. Ich właściciele działali zgodnie z obowiązującymi przepisami, ponosili nakłady i zawierali umowy, zakładając, iż państwo respektuje skutki podjętych wcześniej decyzji.

Po wyroku NSA sytuacja takich podmiotów zasadniczo się zmieniła. Orzeczenie, wydane 12 sierpnia 2026 roku w sprawie dotyczącej uchwały krajobrazowej Opola, wzmacnia ochronę legalnie istniejących nośników przed egzekwowaniem obowiązku dostosowania, jeżeli nie zapewniono ustawowych podstaw dochodzenia rekompensaty. Nie oznacza to jednak, iż wszystkie reklamy są nietykalne. Nielegalne konstrukcje nie uzyskują ochrony tylko dlatego, iż istnieje uchwała krajobrazowa.

Sedno sporu jest proste: państwo może zmieniać zasady zagospodarowania przestrzeni, ale nie powinno przerzucać całego kosztu tej zmiany na podmioty, które wcześniej działały zgodnie z prawem – wynika z interpretacji wyroku.

Podmioty uprawnione do roszczeń to m.in. tysiące właścicieli nieruchomości oraz setek spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, które czerpały stałe dochody z najmu powierzchni reklamowych. Dotyczy to kilkuset tysięcy tys. warszawiaków. Utrata wpływów przełoży się na wzrost opłat i czynszów. Według dostępnych analiz roczne wpływy spółdzielni z reklam w Warszawie przekraczają 100 mln zł. W samych tylko spółdzielniach korzystających z tych dochodów mieszka około 200-300 tysięcy osób – w dużej części seniorów.

Drugą grupę stanowią przedsiębiorcy – podmioty prowadzące działalność gospodarczą (banki, sklepy, kościoły, restauracje, galerie handlowe, stacje paliwowe), zmuszone do demontażu, kosztownej przebudowy i zastąpienia istniejącej infrastruktury.

I w końcu sama branża reklamowa. Podmioty z branży reklamowej mogą dochodzić odszkodowań z tytułu likwidacji nośników posiadających ważne pozwolenia, utraconego przychodu, niewykonania zawartych kontraktów oraz utraconego potencjału inwestycyjnego. Skala ekonomiczna roszczeń jest znacząca, biorąc pod uwagę, iż rynek reklamy zewnętrznej w Warszawie szacowany jest na ok. 350 mln zł rocznie. Dla zobrazowania skali problemu wystarczy jeden przykład: likwidacja jednego dużego ekranu na Dworcu Centralnym może wygenerować roszczenia przekraczające 25 mln zł.

Eksperci ostrzegają, iż konsekwencje nie skończą się na finansach. – Podważenie poczucia bezpieczeństwa ekonomicznego mieszkańców to zawsze ryzyko polityczne. Władze lokalne są oceniane nie przez intencje, ale przez skutki – mówi politolog zajmujący się samorządami.

Kontrowersje budzi również zarzut faworyzowania miejskich podmiotów. Uchwała w dotychczas procedowanej treści faworyzuje nośniki reklamowe na przystankach oraz instalacje reklamowe zarządzane przez spółkę Warexpo Sp. z o.o., której jedynym udziałowcem jest Miasto Stołeczne Warszawa. Stwarza to ryzyko ograniczenia dostępu do rynku, stworzenia dominującej pozycji lub monopolu, co w konsekwencji może prowadzić do wzrostu stawek za wynajem powierzchni reklamowych i naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W konsekwencji – jak wskazują radcy prawni – Uchwała Krajobrazowa może naruszać przepisy ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów, w szczególności dotyczące ograniczania konkurencji i potencjalnego tworzenia monopoli na lokalnym rynku reklamy zewnętrznej.

– Istnieje także duże ryzyko pozwów do sądów i UOKiK o ograniczanie konkurencji, jeżeli instalacje reklamowe, z których Miasto Stołeczne Warszawa czerpie dochody (np. reklamy na 2 tys przystankach) oraz słupach reklamowych (np. Warexpo), nie zostaną ograniczone Uchwałą, faworyzując podmioty powiązane z Samorządem – podkreśla ekspert kancelarii prawnej, analizującej sprawę.

Miliardy zagrożone, mieszkańcy zapłacą pośrednio?

Dla samorządów największym ryzykiem jest kumulacja roszczeń. Pojedyncza sprawa może wydawać się niewielka, ale przy dużej liczbie nośników, właścicieli i zawartych umów łączna wartość sporów może gwałtownie wzrosnąć.

Każde roszczenie będzie wymagało indywidualnej oceny. Właściciel reklamy nie otrzyma odszkodowania automatycznie: znaczenie będą miały m.in. legalność nośnika, poniesiona szkoda, jej związek z działaniami administracji oraz adekwatna podstawa prawna. Mimo to wyrok NSA może zachęcić przedsiębiorców do występowania z wezwaniami do zapłaty i kierowania spraw do sądów.

Jeśli część roszczeń okaże się zasadna, miasta (nie tylko stolica) staną przed trudnym wyborem: finansować rekompensaty czy ograniczać inne wydatki. Pod presją mogą znaleźć się inwestycje infrastrukturalne, remonty, transport publiczny i usługi komunalne. Koszty prawne i wieloletnie postępowania dodatkowo zwiększą obciążenia.

W ten sposób spór o billboardy może stać się problemem mieszkańców, którzy nie byli stroną konfliktu. Wspólnoty mogą stracić dochody z reklam, a samorządy – środki na realizację lokalnych potrzeb.

Ustawodawca musi wystawić rachunek

Wyrok NSA ujawnia lukę, której nie da się rozwiązać samymi uchwałami lokalnymi. Potrzebne są przepisy określające, komu przysługuje rekompensata, jak ustalać wysokość szkody i kto powinien ponosić finansowe konsekwencje zmiany reguł. Bez takiego rozwiązania miasta pozostaną między obowiązkiem ochrony krajobrazu a ryzykiem wielomilionowych sporów. Właściciele legalnych nośników będą zaś zmuszeni dochodzić swoich praw w postępowaniach, których wynik i czas trwania trudno przewidzieć.

Jak informuje portal SuperBiz: Rozwiązanie sporu o ustawę krajobrazową zależy od Sejmu, który powinien określić zasady rekompensat za usuwanie legalnych reklam. Mimo upływu ponad dwóch lat od wyroku Trybunału Konstytucyjnego odpowiednich przepisów przez cały czas brakuje, co ogranicza działania samorządów. najważniejsze pozostaje pytanie, czy odszkodowania obejmą jedynie koszty demontażu i wartość niezwróconej inwestycji, czy również utracone przyszłe przychody. Od tego zależy skala potencjalnych obciążeń finansowych miast.