Masowe kontrole domów i mieszkań w Warszawie. Straż miejska skontrolowała już blisko 5 tys. domów i mieszkań

Właściciele nieruchomości w całym kraju muszą przygotować się na wizytę urzędników lub wezwanie do uzupełnienia dokumentacji. W 2026 roku równolegle toczą się dwa fronty kontroli: weryfikacja deklaracji złożonych w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB) oraz sprawdzanie, czy przy sprzedaży lub wynajmie przekazano wymagane świadectwo charakterystyki energetycznej. Brak jednego dokumentu może skutkować grzywną idącą w tysiące złotych.

Grafika poglądowa (generowana automatycznie – Gemini)

Straż miejska ma listy adresów – i z nich korzysta

Mechanizm działa od kilku lat, ale w 2025 i 2026 roku nabrał tempa. Straż miejska otrzymuje z gminy listy adresów, pod którymi budynki nie figurują w CEEB lub mają nieaktualne wpisy. żabole sprawdzają stan faktyczny: czy piec faktycznie jest taki, jak zadeklarowano, czy dokumenty rejestracyjne są w porządku i czy opał spełnia normy. Kontrole realizowane są w godzinach 6:00-22:00. Odmowa wpuszczenia strażników stanowi przestępstwo z art. 225 Kodeksu karnego – grozi za to do 3 lat pozbawienia wolności.

Skala działań w Warszawie jest jedną z największych w Polsce. w okresie grzewczym 2024/2025 Straż Miejska m.st. Warszawy przeprowadziła 4 747 kontroli dotyczących zgodności urządzeń grzewczych z przepisami i wystawiła 178 mandatów, w kolejnych 95 przypadkach zastosowano środki oddziaływania wychowawczego, a 4 sprawy skierowano do sądu – poinformował Sławomir Smyk, rzecznik prasowy stołecznej Straży Miejskiej. Do działań kontrolnych stołeczna formacja używa 2 dronów wyposażonych w urządzenia do analizy składu dymu oraz 5 smogowozów – mobilnych laboratoriów. W 2026 roku flota wzbogaci się o pierwszy elektryczny smogowóz, zakupiony w ramach unijnego projektu ekologicznego.

Szczególnie aktywny jest Wawer – dzielnica o największej liczbie interwencji antysmogowych spośród wszystkich dzielnic Warszawy. Pod koniec 2023 r. na terenie całej stolicy działało jeszcze 2 400 kopciuchów, choć zakaz palenia węglem kamiennym w granicach administracyjnych m.st. Warszawy obowiązuje od 1 października 2023 r. na mocy znowelizowanej uchwały antysmogowej (uchwała nr 59/22 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z 26 kwietnia 2022 r.).

Drony nie kłamią – a próbka popiołu zostaje w nim na długo

Drony pomiarowe latające nad polskimi miastami to nie gadżet, ale latające laboratorium chemiczne. W kilka sekund analizują skład dymu wydobywającego się z komina. jeżeli wskaźniki są podejrzane, pod dom jedzie patrol. Inspektorzy w okresie 2025/2026 masowo pobierają próbki popiołu z pieca i wysyłają je do certyfikowanych laboratoriów – ślady spalania plastiku, kolorowych gazet czy lakierowanych mebli zostają w popiele na długo po tym, jak „dowody” znikną z kotłowni.

Warto wiedzieć, iż Główny Urząd Nadzoru Budowlanego sam nie prowadzi kontroli deklaracji CEEB – jak wyjaśnił GUNB w oficjalnym oświadczeniu, urząd administruje jedynie systemem. Kontrole prowadzą natomiast straże miejskie i gminne, a także inspektorzy ochrony środowiska i kominiarze, którzy podczas przeglądu komina weryfikują dane w systemie. jeżeli zgłosiłeś wymianę pieca na gazowy, a w piwnicy stoi stary kopciuch – narażasz się na odpowiedzialność karną z art. 233 KK za składanie fałszywych oświadczeń.

Brakuje jeszcze ok. 1,2 mln zgłoszeń do CEEB – takie szacunki GUNB przytaczał w związku z trwającą weryfikacją. W bazie jest już ponad 9,6 mln deklaracji. Pełna aktualizacja i weryfikacja wpisów ma potrwać do połowy 2026 r. Kto nie czeka na kontrolę i złoży deklarację sam – unika mandatu dzięki instytucji czynnego żalu.

Świadectwo przy sprzedaży i wynajmie: obowiązek od 2023, kary od 2026

Drugi front to świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek ich posiadania przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości wynika z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2021 r. poz. 497 ze zm.) – przepisy dotyczące transakcji rynkowych weszły w życie 28 kwietnia 2023 r.

Zasada jest prosta: właściciel sprzedający lub wynajmujący lokal musi przekazać nabywcy lub najemcy aktualny certyfikat jeszcze przed podpisaniem umowy. Przy aktach notarialnych notariusz odnotowuje fakt przekazania dokumentu i – jeżeli go nie ma – poucza zobowiązanego o grożącej karze grzywny. Sankcja wynosi do 5 000 zł, a skumulowane grzywny w przypadku wielokrotnych naruszeń mogą sięgnąć choćby 20 000 zł.

Świadectwo jest ważne 10 lat – chyba iż w tym czasie przeprowadzono termomodernizację. Wymiana pieca, docieplenie ścian czy nowe okna powodują, iż stary certyfikat traci ważność i trzeba wyrobić nowy.

W Warszawie certyfikat droższy o choćby 30 proc.

Świadectwo sporządza wykwalifikowany audytor wpisany do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB) prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Koszt uzyskania dokumentu waha się w Polsce od ok. 500 zł do ponad 1 000 zł. W Warszawie – podobnie jak w Krakowie i Wrocławiu – stawki są wyższe o 20-30 proc. niż w mniejszych miastach. Firmy audytorskie działające na stołecznym rynku oferują certyfikaty dla mieszkań od ok. 300 zł, dla domów jednorodzinnych od ok. 550 zł wzwyż.

Uwaga na szybkie generatory online: plagą lat 2023-2025 były automatyczne systemy wypluwające dokument PDF po wypełnieniu ankiety w 15 minut. W 2026 roku takie świadectwa są wysoce ryzykowne – Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków jest teraz zintegrowany z CEEB, a w przypadku wątpliwości audytor może zostać wezwany do wyjaśnień, co wiąże się z koniecznością udostępnienia nieruchomości do weryfikacji.

Od połowy 2026 klasy energetyczne jak na lodówce

Nie tylko kary stają się dotkliwsze – zmienia się też sam format dokumentu. W połowie 2026 r. wejdzie w życie rozporządzenie wprowadzające klasy energetyczne budynków od A+ do G, identyczne wizualnie jak etykiety znane z AGD. Podstawą klasyfikacji będzie wskaźnik EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną). Klasa A+ to budynki zeroemisyjne, klasa G – obiekty o najgorszej efektywności.

Zmiana ma bezpośrednie przełożenie na rynek najmu. Portale ogłoszeniowe takie jak Otodom, OLX czy Morizon mają obowiązek wymagać podania wskaźników energetycznych w treści ogłoszenia. Brak danych może skutkować usunięciem oferty – bez względu na atrakcyjność lokalizacji. Dla warszawskiego rynku, gdzie czynsz najmu jest jednym z najwyższych w kraju, klasa G może realnie obniżyć wartość mieszkania w oczach potencjalnych najemców.

Kto nie musi mieć świadectwa?

Nie każdy właściciel jest objęty obowiązkiem. Certyfikatu nie potrzebuje właściciel, który sam mieszka w nieruchomości i nie planuje jej sprzedawać ani wynajmować. Ustawa zwalnia też z obowiązku m.in. budynki wolnostojące poniżej 50 m², obiekty użytkowane sezonowo – nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domki letniskowe) – oraz miejsca kultu i działalności religijnej.

Obowiązek posiadania aktualnego certyfikatu dotyczy natomiast każdego budynku wzniesionego po 2009 r. Właściciele starszych nieruchomości muszą go uzyskać, zanim zdecydują się na sprzedaż lub wynajem – niezależnie od metrażu lokalu.

Co zrobić, żeby uniknąć mandatu i problemów przy transakcji

• Sprawdź swój wpis w CEEB. Na stronie ceeb.gov.pl bez logowania możesz skorzystać z e-usługi „Sprawdź swoją deklarację” – wystarczy kilka podstawowych danych. jeżeli wpis jest nieaktualny (np. wymieniłeś piec, ale nie zaktualizowałeś deklaracji), zrób to jak najszybciej – przez ceeb.gov.pl lub w urzędzie gminy.
• Każdy piec i kominek musi być zgłoszony. Obowiązek dotyczy każdego urządzenia – kotła gazowego, pompy ciepła, kominka, pieca na pellet. Wielu właścicieli zakłada, iż gaz lub pompa ciepła nie wymagają rejestracji. Błąd. Wszystko trzeba zgłosić.
• Zanim wystawisz ogłoszenie – zamów świadectwo. Przy sprzedaży lub wynajmie obowiązek powstaje już na etapie ogłoszenia – portale wymagają podania wskaźników energetycznych. Wybierz audytora wpisanego do rejestru rejestrcheb.mrit.gov.pl i zweryfikuj jego dane przed podpisaniem zlecenia.
• Sprawdź ważność posiadanego certyfikatu. jeżeli masz świadectwo z lat 2016-2020 i od tego czasu wymieniłeś okna, piec lub dociepliłeś ściany – dokument prawdopodobnie stracił ważność. Nowe świadectwo to wydatek od 300 do ponad 1 000 zł, w zależności od lokalizacji i wielkości nieruchomości. Grzywna za jego brak może być kilkukrotnie wyższa.
• Zachowaj protokoły z przeglądów kominiarskich. Od kilku lat są obowiązkowo wpisywane do CEEB. Ubezpieczyciele coraz częściej sprawdzają wpisy przy likwidacji szkód – brak aktualnego protokołu w bazie może skończyć się odmową wypłaty odszkodowania, choćby jeżeli przyczyna szkody była inna.
• Nie czekaj na kontrolę – złóż deklarację wcześniej. Kto sam uzupełni wpis w CEEB, zanim pojawi się straż miejska, korzysta z instytucji czynnego żalu i nie zapłaci mandatu. Złożenie deklaracji przez ceeb.gov.pl zajmuje kilkanaście minut i jest bezpłatne.