2 dni temu
Prawie dwa lata temu, 28 kwietnia 2023 roku, polski system prawny wzbogacił się o regulacje, które dla wielu właścicieli nieruchomości oznaczały nowe obowiązki i potencjalne ryzyko kar finansowych. System kontroli działa, a inspektorzy coraz częściej sprawdzają czy właściciele nieruchomości dopełnili ustawowego obowiązku.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który w precyzyjny sposób opisuje efektywność energetyczną budynku lub lokalu mieszkalnego. Zawiera informacje o zużyciu energii niezbędnej do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz oświetlenia. Dokument ten pozwala na porównanie różnych nieruchomości pod względem kosztów eksploatacyjnych związanych z zużyciem energii, co dla potencjalnych nabywców czy najemców stanowi istotną wskazówkę przy podejmowaniu decyzji.
Kluczowe jest zrozumienie, kogo dokładnie dotyczą nowe przepisy. Wbrew obiegowym opiniom, nie każdy właściciel nieruchomości musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Ustawodawca jasno określił, iż obowiązek ten pojawia się wyłącznie w trzech konkretnych sytuacjach: przy zbywaniu budynku lub lokalu na podstawie umowy sprzedaży, przy zbywaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przy wynajmie nieruchomości. Oznacza to, iż osoby mieszkające we własnych domach czy mieszkaniach, które nie planują ich sprzedaży ani wynajmu, mogą spać spokojnie – przepisy ich nie dotyczą.
Praktyczne zastosowanie tych regulacji wygląda tak, iż podczas finalizacji transakcji sprzedaży nieruchomości, fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej jest odnotowywany w akcie notarialnym. Notariusze zostali zobowiązani do pouczania stron o konsekwencjach niedopełnienia tego obowiązku, co może skutkować nałożeniem kary grzywny. Warto podkreślić, iż odpowiedzialność spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym – to oni muszą zadbać o posiadanie aktualnego świadectwa i przekazanie go drugiej stronie transakcji.
Od momentu wejścia w życie nowelizacji, zapowiadany system kontroli został uruchomiony i działa coraz sprawniej. Częstotliwość kontroli jest uzależniona od mocy kotła zainstalowanego w budynku, co przekłada się na wizyty kontrolne raz na 2, 3, 4 lub 5 lat – im większa moc kotła, tym częstsze kontrole. W praktyce oznacza to, iż właściciele domów jednorodzinnych z mniejszymi instalacjami grzewczymi mogą spodziewać się rzadszych kontroli niż zarządcy większych obiektów wyposażonych w potężniejsze systemy grzewcze.
Interesującym aspektem funkcjonowania systemu kontroli jest jego integracja z innymi rutynowymi inspekcjami. Kontrole posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej często realizowane są przy okazji obowiązkowych przeglądów kominiarskich, które i tak muszą być regularnie przeprowadzane. Podobnie dzieje się podczas kontroli związanych z weryfikacją zgodności używanych pieców z obowiązującymi normami emisyjnymi, co jest szczególnie istotne w kontekście walki ze smogiem i wprowadzania tzw. uchwał antysmogowych w wielu regionach Polski. Takie połączenie różnych kontroli optymalizuje proces i zmniejsza uciążliwość dla właścicieli nieruchomości.
Eksperci z branży nieruchomości zauważają, iż po niemal dwóch latach funkcjonowania tych przepisów, świadomość społeczna dotycząca obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej znacząco wzrosła. Początkowo widoczny był duży opór i niezrozumienie, w tej chwili jednak coraz więcej osób traktuje ten dokument jako standardowy element procesu sprzedaży czy wynajmu nieruchomości. Przyczyniły się do tego zarówno kampanie informacyjne, jak i praktyczne egzekwowanie przepisów przez odpowiednie służby.
Mimo rosnącej świadomości, wciąż istnieje spory obszar wątpliwości interpretacyjnych, szczególnie w nietypowych sytuacjach. Właściciele nieruchomości często nie wiedzą, jak postępować w przypadku planowania potencjalnej sprzedaży czy wynajmu w nieokreślonej przyszłości. Eksperci radzą, aby w takich przypadkach kierować się zasadą przezorności i z wyprzedzeniem zadbać o wyrobienie odpowiedniego świadectwa, co pozwoli uniknąć potencjalnych komplikacji i opóźnień w momencie finalizacji transakcji.
Warto zauważyć, iż posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej ma nie tylko wymiar formalny związany z uniknięciem kar. Dokument ten pełni również istotną funkcję informacyjną, dostarczając danych o efektywności energetycznej budynku, co bezpośrednio przekłada się na koszty eksploatacji. W czasach wzrastających cen energii, informacja o tym, ile faktycznie będzie kosztować ogrzanie mieszkania czy domu, staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub wynajmie.
Statystyki pokazują, iż różnica w kosztach ogrzewania między budynkami o najwyższej i najniższej klasie energetycznej może sięgać choćby kilkuset procent. Oznacza to, iż mieszkanie o powierzchni 70 m² w budynku o niskiej efektywności energetycznej może generować rachunki za ogrzewanie wyższe o kilka tysięcy złotych rocznie w porównaniu do analogicznego mieszkania w budynku energooszczędnym. W perspektywie kilku czy kilkunastu lat daje to ogromne różnice w całkowitych kosztach utrzymania nieruchomości.
Branża deweloperska również dostrzega rosnące znaczenie charakterystyki energetycznej budynków. Nowe inwestycje mieszkaniowe coraz częściej są projektowane z myślą o uzyskaniu jak najlepszych parametrów energetycznych, co staje się istotnym argumentem marketingowym. Deweloperzy podkreślają, iż początkowy wyższy koszt zakupu mieszkania w energooszczędnym budynku zwraca się w postaci niższych rachunków za ogrzewanie, co w dłuższej perspektywie czyni taką inwestycję bardziej opłacalną.
Polska regulacja dotycząca świadectw charakterystyki energetycznej wpisuje się w szerszy kontekst europejskich działań zmierzających do poprawy efektywności energetycznej budynków. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zobowiązuje wszystkie państwa członkowskie do wprowadzenia podobnych rozwiązań. Celem jest systematyczna poprawa efektywności energetycznej sektora budowlanego, który odpowiada za około 40% całkowitego zużycia energii w Unii Europejskiej. W perspektywie długoterminowej ma to przyczynić się do realizacji ambitnych celów klimatycznych i redukcji emisji gazów cieplarnianych.
Warto również wspomnieć o kosztach związanych z uzyskaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Ceny rynkowe za wykonanie takiego dokumentu wahają się od około 300 złotych za niewielkie mieszkanie do choćby 1500 złotych za duży dom jednorodzinny. Koszt uzależniony jest od wielkości nieruchomości, jej złożoności technicznej oraz lokalizacji. W większych miastach ceny są zwykle wyższe niż na obszarach wiejskich. W porównaniu do całkowitej wartości transakcji sprzedaży nieruchomości jest to relatywnie niewielki wydatek, jednak stanowi dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w procesie sprzedaży czy wynajmu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od momentu jego sporządzenia, o ile w międzyczasie nie zostaną przeprowadzone istotne modernizacje wpływające na parametry energetyczne budynku. Oznacza to, iż osoby, które wyposażyły się w taki dokument zaraz po wprowadzeniu nowych przepisów, będą mogły korzystać z niego jeszcze przez długi czas. W przypadku przeprowadzenia termomodernizacji, wymiany systemu grzewczego czy innych znaczących inwestycji wpływających na efektywność energetyczną, konieczne jest jednak sporządzenie nowego świadectwa, które będzie odzwierciedlać aktualny stan techniczny budynku.
Eksperci z branży energetycznej przewidują, iż w nadchodzących latach znaczenie świadectw charakterystyki energetycznej będzie rosło. Jest to związane zarówno z coraz bardziej rygorystycznymi wymogami dotyczącymi efektywności energetycznej nowych budynków, jak i z rosnącymi cenami energii, które skłaniają konsumentów do zwracania większej uwagi na koszty eksploatacyjne. Możliwe jest również wprowadzenie dodatkowych mechanizmów, takich jak preferencyjne stawki podatku od nieruchomości dla budynków o wysokiej efektywności energetycznej czy też ulgi dla właścicieli przeprowadzających termomodernizację.
Dla właścicieli nieruchomości najważniejsze jest zatem odpowiednie przygotowanie się do obowiązków wynikających z przepisów o świadectwach charakterystyki energetycznej. Osoby planujące sprzedaż lub wynajem powinny z wyprzedzeniem zadbać o uzyskanie odpowiedniego dokumentu, wybierając certyfikowanego specjalistę, który profesjonalnie oceni parametry energetyczne budynku. Pozwoli to nie tylko uniknąć potencjalnych kar, ale również zapewni transparentność w relacjach z kupującymi czy najemcami, co sprzyja budowaniu zaufania i może przyczynić się do sprawniejszego przeprowadzenia transakcji.
Podsumowując, po niemal dwóch latach funkcjonowania przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej, system kontroli działa coraz sprawniej, a świadomość społeczna w tym zakresie systematycznie rośnie. Dokument ten przestaje być postrzegany wyłącznie jako uciążliwy wymóg biurokratyczny, a zaczyna być traktowany jako wartościowe źródło informacji o rzeczywistych kosztach eksploatacji nieruchomości. W obliczu wzrastających cen energii i coraz większej świadomości ekologicznej, efektywność energetyczna budynków staje się istotnym kryterium przy podejmowaniu decyzji o zakupie czy wynajmie, co dodatkowo wzmacnia praktyczne znaczenie świadectw charakterystyki energetycznej.
